換屋族重購退稅 新舊制大不同

近年不少自住族換屋。高雄國稅局指出，若適用財產交易所得舊制，除符合自住條件外，新屋價格必須超過舊屋，才能適用重購自用住宅退稅優惠，若新屋價格低於舊屋則無法享有退稅。

至於適用房地合一稅制者，只要符合重購自用住宅條件，在賣出舊屋時，我國雖會先行課稅，但新屋價格高於舊屋者可享全額退稅，而新屋價格低於舊屋也能按比例退稅。

依所得稅法規定，個人要出售房地，若取得時間為2015年12月31日前，一律適用財產交易所得舊制，出售土地免課土地交易所得稅，僅需繳納土增稅並將房屋部分交易所得納入綜所稅，適用5～45％稅率。

而房地取得時間為2016年元旦後，皆屬於房地合一稅制，依照持有時間與交易時程判斷適用稅率。交易時間點在2021年6月30日前為房地合一1.0；若交易的時間點為2021年7月1日之後，皆屬於房地合一2.0（增列預售屋）。

官員指出，依2020年全國房屋稅籍統計，我國持有三棟房屋內的家戶數約633.03萬戶、占整體持有房屋的家戶數（681.33萬戶）比例約93％，因每一戶可依本人、配偶、未成年子女各設立戶籍於不同房屋，最多享有三棟自住房屋額度，等於93％家庭所持有房屋可做為自住房屋。

當自住家庭要換屋時，若想要適用重購自用住宅優惠，舊屋需本人、配偶、未成年子女設立戶籍於該屋且無出租、供營業或執行業務使用情況，不論是先賣舊屋後買新屋或先買後賣，其買賣時程都要在兩年內完成。

若出售舊屋為財交所得舊制者，新屋需超過舊屋價額，其售屋的稅額才能夠全額核退，若未超過則無法適用，但新屋用途無限制。

而適用房地合一稅制者，新屋價額超過舊屋享全額退稅、未超過也能按比例核退稅款，但重購房地五年內仍需維持自住用途，不能作其他用途或再移轉。

工商時報2022/8/18