子女買房爸媽出錢！房地合一稅率變45％原因曝光

父母簽約幫付頭期款，房產登記子女名下，將降低購屋成本，增加所得稅

許多人喜歡幫子女出資買預售屋，此時要小心贈與稅跟房地合一稅的問題。如果以自己名義付頭期款並簽約購屋，再把房產登記在子女名下，頭期款將按房價比例計算贈與金額，此時可能會少繳贈與稅，但之後再出售，將因購屋成本減少而增加所得稅的負擔。

有位謝姓女子，之前跟建設公司購買一處台中的預售屋，總價808萬元，謝女先付了233萬元的頭期款，雙方並簽定預定買賣契約書，謝女同時簽立指定以其長女為登記名義人的聲明書，並於年底建商交屋時，將房地逕予登記為其長女所有。購屋後5個月，謝的長女又將房屋出售。

後來國稅局查核發現，謝女的行為屬無償為他人購置財產的贈與行為，卻未依規定申報贈與稅，因此依查得資料，以房地的房屋評定標準價格及公告土地現值總額為基礎，按謝女出資額比例核定贈與總額60萬餘元，贈與淨額0元及應納稅額0元。結果謝女卻不服，申請復查又提起訴願，都被駁回，進而提起訴訟。

謝女補稅的金額是0元，為何還要打官司求翻盤？關鍵在於，雖然國稅局核課贈與稅為0元，但因為國稅局是以233萬元占房價808萬元的比例，計算贈與金額，而非以贈與233萬元現金直接計算贈與，此舉對贈與稅的計算有利，卻會大幅減少購屋成本，進而墊高出售時的房產所得及房地合一稅。

謝女主張，因為她突然中風，她的女兒又無法支付銀行貸款及負擔醫藥費，不得已情況下，才會在購入5個月的時間就轉售，進而必須按房地合一稅法45％稅率課徵個人所得稅。因此，贈與金額的認定，攸關所得稅金額的計算，兩者相差82萬元。謝女因而堅稱，國稅局認定贈與的標的，應以現金233萬元才正確。

不過，法院審理後認為，謝女以自己的資金，無償為他人購置財產，但該財產因為是不動產。所以贈與稅的稅基，就應該是不動產的價值，而非謝女代為支付的價金233萬元，這是依法所強制規定的估價價值，不能因為謝女有代為支付233萬元的價金，即改認謝女所贈與的是現金而非不動產。

法院強調，如果謝女有意贈與現金，即應交付現金並任由其女兒使用，但謝女卻是將贈與的價金233萬元作為購買不動產之用，此舉符合遺贈稅法的規定，謝女不能主張所贈與者是現金而非不動產。

另外，國稅局是核定贈與稅，而非所得稅，謝女想提列較高的成本，減少所得稅的核課，僅屬一種反射利益，並不是對國稅局的處分或撤銷有何權利的存在。因此，就算國稅局撤銷原核課處分，她的女兒也不必然能以233萬元作為所得成本。

工商時報2023/10/20