做都更賺很大？建商：平均一年賺1% 市場不要幻想

身為都市更新研究發展基金會董事長暨前經建會副主委、前營建署長、前環保署長的張隆盛表示，20年前因應政府需求，特此成立以都市更新業務為導向的非營利基金會，至今已協助77個都市更新案通過都更事業計畫核准。他強調，都更不只是老屋換新屋，更不是振興房市給予容積獎勵，而是持續以恆的「都市再生」。

都市更新研究發展基金會執行長暨丹棠機構執行長丁致成表示，由建商擔任實施者的民間都更案，只是整體都市更新的一環，不過在都更過程推行中，政府多希望建商擔負起責任，但是都市更新是公共利益，政府不應該高高在上，必須大力協助都更實施者才對。以日本來說，東京後火車站都市更新區域高達一公頃、地主超過400位，政府就肩負責任積極從旁協助。

丁致成說，多數民眾對開發商投入都更充滿幻想，認為建商能獲得高額利潤，不過都更過程中，是有法律的限制和規範，以丹棠機構投入的「晶華MORI」來說，光是都更審議過程就耗時兩年半，讓該案從投入到完成時間耗費時間長達10年，不過從獲利角度來看，實施者的獲利率僅10%，平均下來一年獲利才1%，實在沒有市場想像的「暴利」可言。

另外，丁致成分析，都更開發過程中，開發商需承擔風險，這部分是地主不願概括承受的部分。雖然多頭時期，對建商來說，有機會獲得建案增值效益，反過來說，現在房市反轉向下，實施者也必須面對可能虧損的風險；他認為，雖然現在房市進入盤整期，不過只要建商擁有都更專業，能取得地主信任，雙方多能理性溝通，都市更新整合之路並非難事。

都市更新研究發展基金會耕耘過的案子包括「太平洋之森」、「忠孝詠吉」、「長虹松德路案」等；丁致成說，「晶華MORI」基地369坪，位於台北市中山區五條通、天津街口，地上物為地上七層樓的老舊大樓，以及四層樓老公寓，約30位地主，大部分地主參與分回。

丁致成表示，該案耗費10年主因一開始是L型基地，耕耘四年送件後，地主認為採光、通風、且地下室非平面車位，因此公司決議撤件、再整合周邊七層樓老舊大樓，只為追求基地完整、給客戶一個舒適居住品質的交代。全案從都更核定、事業計畫通過等過程，就花兩年半時間，拆遷過程也花了七、八個月時間，讓該案都更之路漫長。

丁致成指出，「晶華MORI」都更過程中，沒有暴力、爭議，與周邊環境、地主保持和諧。全案總銷約20億元，戶數109戶，建商分回可售戶數約一半，主攻換屋客層，每坪開價95~110萬元間，坪數21~57坪。

經濟日報2018/10/16