危老重建 小基地建築可能潛藏的12大缺點

台北市地狹人稠，近年在一地難求情況下，有些危老重建之小基地建案公設比居然高達47％，因此，想請教莊教授，小基地建築可能潛藏哪些重大缺點？購屋前應注意哪些重要事項？

有些基地不方正、地形狹長或零碎不整的危老重建案，不僅平面配置不易，也很難兼顧外部與內部空間規劃設計，因此，購屋之前就應先了解附表所彙整銷售中之實務案例十二大潛在缺點，再參考八大建議事項為宜。

有鑑於近年大樓公設比普遍高達30％至35％，政府擬逐步推動實坪計價制，並自2018年1月1日起雨遮、屋簷不登記不計價，不過小基地建築卻仍有公設比高達47％者，因此，購屋時就應格外注意以下常見小坪數產品之八大缺點及建議事項。
一、基地狹小影響規劃設計：

常見小坪數住家之缺點為空間分割零碎以及各樓層走道浪費，因此應避免選購死角或狹長屋型，尤應注意的是基地不完整、零碎狹小，甚或Ｌ形基地之格局規劃。此外，一旦格局不夠方正，連帶室內走道所占面積也會較大。
二、門廳不夠氣派：

門廳若高度不足或空間不夠，就無法顯現氣派的視覺效果，尤其是一棟大樓的門廳如顯得狹窄侷促，不僅嚴重影響居家品質，亦會降低其價值。
三、公設偏大影響居家品質：

基地狹小除公設比偏高，室內空間尤其各臥房必然隨之縮小，益增家具擺設之困難性，另外，衛浴空間也必然侷促狹小，尤其更難兼顧通風採光，甚至出現暗房而嚴重影響生活品質，購屋前應詳細檢視平面設計圖說。
四、實坪與虛坪：

現階段一般民眾購買預售屋時，大都了解應將大公、小公視為「虛坪」，惟須更進一步確認的是核計室內實際使用面積，並且進一步了解各空間大小，因此，必須索取附加標示尺寸與註明各空間坪數的平面配置圖，俾免完工交屋時發生爭執。

其次，更應注意所謂「使用面積」、「含車位面積」等問題，其實就是將不能登記的空間與停車位面積等合併計算在內所導致。
五、實地丈量家具擺設：

即使面積較小，最低限度臥房也要容納得下五尺×六尺約○．八坪的雙人床，另外也要注意是否擺得下衣櫥、化妝檯等必備家具，才能維持一定的活動空間。
六、使用機能欠佳：

有些地形狹長之狹小基地，常見最大缺點在於動線不佳與採光不良，無法兼顧格局、採光、通風、隔熱、調溼等相關事項，而導致使用機能不佳。因此，購屋之前首應避免無玄關設計，進門即是餐廳而非客廳，功能相反之不良設計。此外，廚房沒隔間並且與餐廳、客廳「三位一體」共用，更是嚴重影響居家生活。
七、陽台狹窄：

陽台雖只是居家的一小部分，惟卻有助於一些瑣碎雜物之放置，但若太小則無法發揮其應有之功能，例如前陽台不夠寬敞，不能擺置盆栽，而狹窄的後側「工作陽台」如果連放置洗衣機都成問題，就談不上日常家務處理之方便性，因此，不論是前後陽台均應以寬敞好用為原則。
八、換屋轉售不易：

一般而言，小坪數產品大都被視為過渡性產品，尤其對於社會新鮮人及小家庭而言，在家庭成員增加時，就會面臨換屋的抉擇，因此，選購前就要格外注意二手價格及流通性問題。另外，有些銀行對於小坪數產品，尤其是十五坪以下房貸的承辦意願不高，亦應列入參考。

由以上之分析，可知小坪數產品缺點相當多，因此，選購之前就應充分了解室內實際使用面積，俾免徒增日後無謂困擾！

文章來源：（莊孟翰│理財周刊1009期）2019/12/30