危老議題持續發燒，儘管「時程獎勵」對建商申請意願頗具誘因，最高10%獎勵截止前更湧進比去年一整年還多的申請案件，但看在台中業者與官員眼裡，即便危老替都更開了條「快速通關」管道，對於台中市近40萬的危老建築仍是緩不濟急，除非政策釋出更多更大的誘因與配套，台中都市更新才有活路。
都市危險及老舊建築物加速重建條例於2017年5月10日公布施行，原依條例規定滿3年內提出可獲得積獎勵10%，但在時限截止前，立院4月中旬三讀通過危老條例修正案，一口氣將到期年限延展5年，未來5年容積獎勵採取逐年遞減，分別為8％、6％、4％、2％、1％，直至2025年歸零。
立法院法制局指出，危老重建條例延長，有助於整併出大面積危險及老舊建築物的重建，提升居住安全與環境品質，對於目前夾雜在都市危險及老舊建築物周邊的零星空地，也會有很大的吸引效果。
除此之外，本次修法也取消基地合併鄰地限制，並新增規模獎勵以替代逐年遞減的時程獎勵。包括針對危老建築物基地加計合併鄰地面積達200平方公尺者，給予基準容積2%獎勵，每增加100平方公尺，並給予基準容積0.5%獎勵；時程獎勵與規模容積獎勵，二者合計不得超過基準容積10%的額度上限。
不過，延長危老獎勵落日時間，並進一步放寬或新增容獎資格，真的能加速台中的都市更新嗎？畢竟台中市超過30年以上的危險老舊建築物就有高達近40萬戶，有多達15個行政區的平均屋齡都超過30年，而這些老舊建物普遍都有耐震能力不足的隱憂，以台中每年申請案件僅數十件來看，實在是緩不濟急。
中市建築經營協會理事長邱名仕分析，危老重建不僅單向依靠政策，民眾也當一同重視、積極參與，才能塑造更完善、因地制宜的推動體系；舉例來說，在危老整合時，多數地主多會希望能在原基地範圍興建，但礙於容積獎勵辦法規定與鄰地距離淨寬不能小於2公尺，造成整合困難度增加。
亦或者是，過去雙拼4、5層樓公寓可蓋滿基地，允建容積率高，但隨著土地使用分區的管制落實，房子需臨路退縮或保留消防通道，蓋法不再像以前一樣，假設重建標的又是老公寓，每位住戶的土地持分小，地主龐雜，要達到百分之百同意重建，所花費的時間曠日費時。
此外，對於建商而言，參與危老投入的時間、心力與資源，與實際得到的回饋不成比例，還不如傾注心力與資金投入重劃區的開發，賺取更大更多的利潤，也讓台中都更至今仍是窒礙難行。
邱名仕指出，以建商的心態來說，在舊市區推案壓力大，一來沒有同業互相扶持，話題性不足，再者，舊市區缺乏新案，當地人也較無比價概念，最後僅剩成熟商圈這項優勢。
且相較於地狹人稠的雙北市，台中的腹地幅員遼闊，建商選擇多，不一定要擠進市中心推案，像是近年來推案熱烈的重劃區，坐擁大型硬體公設、建設議題，其創造的經濟反應更合宜，這也是為什麼10%的容積獎勵雖然誘人，但實際投入的建商卻不雖多的原因。
前台中市都發局都市更新工程科科長、建築師賴俊呈也指出，近年台中重劃區土地價格飆漲，不少開發商雖有意回防舊市區參與都市更新與危老重建，但相較於重劃區的素地開發模式，業者考量到台中都更與危老仍屬萌芽階段，本身對於都更與危老也屬於陌生的開發領域，加上相關法令程序的繁複、審議之不正確性，以及所有權人意願整合之實施難度等因素，最後仍望之卻步。
賴俊呈建議，目前台中需要更多政府扶持與法令鬆綁，才能擴大都市更新能量，包括：未來實施都市更新單元應朝向適度放寬高度比、都市計畫可配合捷運等重大建設提高獎勵，以帶動捷運站區域朝向TOD模式開發，舊市區則可積極推動危老改建，以提升建物安全並改善都市景觀。
中時電子報/富比士地產王撰述 2020/6/15
06-16 危老重建 小基地獎勵加碼...