僅5坪主導百億國有地都更　北市府遭住戶怒控圖利建商

位於台北市民權東路及五常街、緊鄰松山機場的忠誠新村，1,500餘坪土地全為國有地，原為警政署保六總隊宿舍，在原住戶陸續遷出後，最高僅2層樓的地上物雖早已殘破不堪，看似廢墟，但都更價值卻高達百億元以上。

買下二畸零地　巧洋獲都更案

看上此處都更開發利益的巧洋建設老闆張敏雄夫婦，2005年買下忠誠新村旁2塊面積共82坪的三角畸零地，並以小併大的方式與忠誠新村向台北市政府申請都更，2019年8月北市府核定巧洋建設主導忠誠新村都更案，土地範圍為巧洋建設的82坪及國有土地1,500餘坪，但取得主導權後卻刻意排除鄰近老公寓。

本刊調查，共16戶的老公寓屋齡49年，且因位於土壤液化高潛勢區，符合北市府推動都更首要協助對象，但住戶尋求納入忠誠新村或獨立都更卻處處碰壁，聯合向北市府陳情也都石沉大海，等於讓這16戶老公寓成為都更孤兒。

一名蘇姓住戶說，巧洋建設名下用來參與忠誠新村都更的82坪土地，如今賣到只剩5坪左右，他質疑整個市值逾百億元的都更案，卻讓目前僅有千分之3土地產權的巧洋建設主導，還排除有迫切都更需求的16戶老公寓，住戶們實在難以理解這樣的決策過程，懷疑其中有圖利建商等不法，已準備控告北市府。

王姓住戶指出，巧洋建設未將他們納入都更範圍，應該是考量若有一般民宅參與，人多意見多，整合會有困難。在住戶向營建署及蔣萬安等立委陳情後，台北市都更處今年3月找巧洋建設與住戶開協調會，要求巧洋將16戶老公寓評估納入都更，並提出樓地板面積估價及可分配權值等資料給住戶。

老公寓求納入　估價怨少三成

蘇姓住戶指出，巧洋建設今年5月首次對16戶公寓屋主提出都更後估價，每坪為85萬至90萬元，雖比之前每坪58萬元高，但附近新建案開價每坪138萬元，而新屋成交行情也都破百萬元，巧洋建設的最新估價明顯低於市值3成。

蘇姓住戶指出，如果他們接受現在這樣低於市值的估價，這16戶每戶的差價會有近千萬元，將影響將來分配新房屋的坪數。

王姓住戶氣憤地說：「巧洋納入16戶老公寓的200多坪，都更利益更高，當地每坪至少上看120萬元。」巧洋建設就是吃定他們這些老公寓住戶若不參與忠城新村都更，地皮就不值錢，也永難翻身。

王姓住戶表示，根據都更相關規定，基地面積要達300坪才能申請，16戶老公寓基地僅230餘坪，就少了被巧洋買下2塊共82坪的畸零地，而這2塊畸零地又恰巧位在16戶老公寓與忠誠新村國有地中間，完全卡死16戶老公寓的都更之路，老公寓被迫僅能併入巧洋建設的都更案，但至今十餘年，卻一直被排除在外。

北市府提新案　住戶大嘆無望

據本刊調查，巧洋建設曾在2013年提出忠誠新村都更計畫書，當時在台北市都更會議中估算開發價值時，指完工後，除了1樓店面，2樓以上建物每坪均價58萬元，由於當時台北市的房價已起漲，原地主保六總隊及國有財產署要求巧洋建設重估，期間16戶公寓住戶也一再要求參與都更，卻都失敗。

蘇姓及王姓住戶說，老公寓爭取都更十多年來，台北市都更處曾告訴他們，16戶老公寓的土地面積已大於300坪的都更門檻，可以自辦都更，不必一定要跟忠誠新村案進行鄰地協調開發，而市府的意思是，這16戶老公寓可以跟對街大樓一起都更，合起來面積就會超過300坪，但對街大樓是比較新的房子，短期內沒有都更的可能。

都更教父獵地　擅長以小併大

巧洋實業董事長張敏雄因熟悉都更程序，獵地眼光精準，在業界有「都更教父」之稱，北市最早的指標案例內湖清白新村，都更成為近2萬坪的大湖優境，就是他的代表作。巧洋以整併公、私地在都更業界聞名，熟知買畸零地及以小併大參與國有地都更的手法，都讓指標的都更案例不斷翻新。

如今，隨著忠誠新村一年比一年殘破，都更進度卻原地踏步，如何透過都更案活化國有土地、美化市容，並保障市民居住安全，考驗北市府的智慧。　

北市府回應：價值不是巧洋說了算

針對都更遭住戶指控有圖利之嫌，巧洋建設副總葉文德表示，都更土地越大越漂亮，沒反對16戶老公寓加入，但住戶認為估價太低，至今尚未簽同意書，無法納進都更計畫，巧洋一直以開誠布公的態度要與住戶合作，若住戶不滿意估價，也可以自己找估價師。

台北市都更處正工程司江中信表示，都更處對此案樂觀其成，也請住戶放心，每坪的價值不是巧洋說了算，最終會由專家學者等公正人士把關審核，呼籲巧洋與住戶能互信多一點，早日完成此都更案。