北市老屋重建案飆破7成 專家曝隱形危機要小心

北市老屋改建進程加快，帶動老屋重建案量增加，根據住宅雜誌統計，今年截至12月20為止，台北市新建案累計推案量約2,763億元，其中老屋重建（含都市更新、危老重建）案量約1981億元，佔比達71.7％，創歷史新高。

住展雜誌研發長何世昌表示，在高額容積獎勵之下，現在台北市接近3分之2的新建案供給量源自於老屋拆除重建，素地推案比例已降至約3分之1，不過台北市新建案可售戶數已連續4年超過6000戶以上，更已超過2014年以前多頭水準，若之後未有強大需求支撐，未來市況恐供過於求。

統計顯示，台北市都更、危老等老屋重建案量，原本只占北市總案量九牛一毛，直到2016年才突破2成；由於當時老屋重建途徑只能靠都更，而都更整合與行政程序較久，個都更案往往需費時多年整合才有機會開花結果。但自2019年起，台北市危老重建進入爆發期，加上原本陸續釋出的都更案量，老屋重建占比一舉衝破4成；接著2020年突破6成，今年一口氣衝破7成。

何世昌分析，台北市老屋重建案量比重驟升的主因，一來是素地既少又貴，建商買老屋意願提高，尤其是產權單一的整棟建築更具吸引力；二來是政策面頻祭利多，都更、危老除了可選基準容積的容積獎勵方案外，又新增「原建築容積獎勵」方案，增加業者與屋主參與重建的誘因。另外，近年來北市房價持續走升，推案利潤空間變大，也是建商積極布局老屋重建並推案的主因之一。

此外，近兩年國內觀光服務、飯店業遭受疫情重創，導致不少飯店求售、或者與建商合作重建；老飯店因產權單純、原建築量體大，自然成為建商、壽險金控業者眼中的金雞母，近幾年成交或拆除重建的飯店，未來若推案釋出，老屋重建案量突破2千億元以上也不意外。

不過，自2018年以來，台北市新建案可售戶數已連續4年超過6000戶以上，供給量處於高水位，更已超過2014年以前多頭水準，何世昌表示，老屋重建商機大，但仍需注意未來需求面下降，或是重建量能再擴大，建案銷售風險可能提高。目前尚未像2014年出現供給過剩的原因，在於經濟成長強勁、以及房地合一稅鎖住賣壓，但建議業者仍應居安思危，慎防掉入高額容獎陷阱當中。

自由地產2021/12/23