都更危老 再吹百分百房貸風

銀行業者在都更危老業務上競爭激烈，十多年前曾出現「百分百房貸」再現，都更危老吹起「百百風」。業界人士透露，這種「百百風」的都更危老案件，金額少則3億～4億元，多則高達20億～30億元，最早發起的多為中小型銀行，積極透過都更危老提供100％貸款，爭取業績，現在大型公民營銀行也加入戰局。

大型行庫對百分百融資的危老案，主要以兩種方式把關，一是原地主自蓋自建的危老建案，才給予百分百融資，建商主導的最高僅貸7成，二是以該危老建案在轉為房貸後房貸成數最高7成，來估算危老所需建融金額，若地主戶總資金需求在限額內，就可獲得行庫的百百融資支持。

據悉，這種百分百融資的都更危老案，幾乎都集中在雙北市，由於相對於一般的土建融案，最多只能取得對開發金額約5成融資，其中1成還必須保留在動工時才能再動撥，都更危老融資提供的「百百」條件，可一次供應建商全部的資金需求，因此銀行特別要求，必須把這筆100％撥出的融資，全數存在銀行的信託帳戶。

金融業人士表示，這種100％融資的建案，坪數以100～200坪居多，也有發現超過300～400坪的百分百融資案。

由於有些類型較特殊，一個基地分成A、B兩區，之所以如此，主要和住戶是否全數同意有關，由於危老有必須要全體住戶都同意才能承作，因此實務面，也有將同一個基地分成兩個區塊，未能獲全體住戶同意的則以都更進行。

銀行主管指出，這種危老都更百分百融資的風險控管，除透過將全部資金撥入銀行信託專戶來把關。

建設公司也必須出具完整的報告書，包括建築師的意見及聘請費用、營造工程費用、專門把都更危老流程的團隊費用，及其他專業規畫費用例如綠建築的打造等細節，都須包括在內，銀行再根據開銷，從專戶撥出費用給建商。

工商時報2022/8/4