北市危老改建多 低坪數恐淪爛尾

危老條例上路逾五年，全台申請案件突破三千案，其中台北市申請案更超過九百件，已核准近七百件，不僅遠超過其他縣市，核准案件中還有二五一件基地面積小於一百坪，比重近三成七，市場擔憂在當前缺工缺料、建築造價高昂下，未來恐淪爛尾樓，目前連中央政府自身危老改建案也四度流標，後續須持續關注。

內政部則強調，危老逾期失效情形，截至去年底占比約百分之六，整體開工比例七成六，比一般住宅的七成還高，目前未出現爛尾情形。在修法增加規模獎勵、放寬合併鄰地限制後，平均面積已提高，另為解決缺工問題，未來擬修正容積獎勵辦法，給予採預鑄工法者容積獎勵。

自危老條例上路以來，六都當中平均屋齡最高的台北市成為危老熱區，一路累計至今年上半年，已有九○六案申請，年底前有機會跨過千案大關，其中共六八三案已核准，當中不乏大型開發案及知名飯店改建。例如台北信義行政中心地上權案，面積二一四七坪，是目前北市核准案件面積最大的一案，由南山人壽開發；位於中山區的國賓大飯店面積一四五三坪，是北市核准面積第三大。

不過，危老由於沒有最小面積限制，目前北市核准案件中，就有二五一件面積不到一百坪，最小的一塊位在士林區福壽街，面積僅約二十坪。在造價高昂下，小面積基地開發成本大增，未來發展值得關注。

目前就連政府自身危老重建案也面臨困境。「全台最大地主」財政部國有財產署有意將自家辦公廳舍改建，為中央政府首宗危老改建指標案，但去年至今已經四度招標，始終乏人問津，凸顯房市開發開始面臨困境。由於建築、勞動力成本不斷增加，官員坦言，短期內不會再進行招標，當務之急是全面評估招標條件，以提高誘因，否則一再流標觀感不好。

國產署辦公室位於台北市光復南路精華區，屋齡已滿四十年，由於改建金額所費不貲，國產署祭出交換條件，由得標建商興建兩棟新辦公大樓，可另外取得台北市兩塊精華區國有地七十年的地上權。但業界人士說，此案因「綑綁銷售」，還加了其他兩個地上權案，使情況較為複雜，在建築成本與經營層面上，都有風險。

國產署長曾國基表示，原本業者也看好地上權土地開發利益，但私人設定地上權非公辦都更，不適用容積獎勵；建築成本偏低也令業者打退堂鼓，目前編列營建成本有調整必要，但成本一調，權利金就得跟著調降。

聯合報2022/7/31