房市冷 衝擊建築房貸餘額

4月年增率分別下滑至6.1%、3.3% 房地合一稅制通過前 可能續走緩

行政院版房地合一實價課稅相關法案本周送立法院，但之前的紛紛擾擾，房市已率先反映，代表房市上下游信心的建築貸款餘額與房貸餘額年增率雙雙下滑。央行官員認為，稅制修訂通過前，不確定因素無法消除，下月年增率可能繼續走緩。

中央銀行昨（26）日公布消費者貸款與建築貸款餘額，4月底房貸餘額年增率降至3.36%，連兩個月下滑，創2013年11月底以來一年六個月新低；建築貸款餘額年增率同步走低至6.16%，連四個月下滑，為去年8月底以來的九個月低點。

餘額累計方面，4月底房貸餘額為5.89兆元，較上月增加132億元，續創歷史高位；反觀建築貸款餘額1.64兆元，較上月底微減1.06億元，意味上游建商受房地合一實價課稅影響，借款速度放緩，觀望氣氛更濃烈。

央行官員表示，4月六都移轉棟數與去年同期相較全面下修，加上房貸與建築貸款餘額走緩，代表房市上下游交易的確受到政府政策打擊，但房價具有僵固性，要鬆動並不容易，需要長一點時間調整。

央行官員認為，房地合一稅影響投資客進場的意願，但是自住需求仍支撐市場交易。以4月青年安心成家承作量來看，4月餘額4,178.86億元，較上月增加43億元，顯示自住客購屋動能延續。

央行官員分析，展望目前房市狀況，觀望氣氛可望延續一陣子。主因除了稅制影響，銀行房市風險控管也更謹慎，如特定地區貸款成數上限控管更嚴格，目前除了政府政策專案，一般銀行平均房貸利率已在2%以上，可有效抑止熱錢炒房。無論供給面或需求面，房市熱度都明顯降溫。

銀行放款 審查趨嚴

政府多方打房，房市交易氣氛轉淡，投資人轉向觀望，銀行把關房屋貸款風險更加嚴格，除將平均利率拉高至2%起跳，放款條件審查趨嚴，對借款人收入所得、房屋地點位置審查條件嚴加把關，若財務負擔風險高、房屋地點偏僻，放款成數就會調整。

銀行主管指出，過去高價住宅交易因貸款成數極高，引起社會注目，央行因此釋出一連串房價管控措施，加上金管會要求增提不動產貸款備抵呆帳，以應付房市反轉風險，各家銀行貸款承作態度轉為審慎。

以台銀、土銀、合庫等大型不動產貸款承作銀行而言，經過試算後，房價即使下跌兩成，資本結構仍能應付。

目前豪宅交易冷淡，行庫主管指出，豪宅貸款利率目前約在2.2%到2.4%，與一般自用住宅相去不遠，但若以貸款成數角度來看，平均都在七成以下，成數能到八成的僅限首購族適用。

經濟日報2015/5/27