六類膨風房地產 開價降20%

市區店面、老舊透天、宜蘭桃園農地等稅制與土改「政策受災戶」

下修幅度最高達66%

不動產稅制與土地政策變革，各大房仲網站有不少待售物件開價降價逾二成，且多集中在市區過度膨風商圈價值的店面、老舊透天、宜蘭桃園農地、即將交屋的預售案、供給量大重劃區房屋、精緻裝潢屋等六種型態。

以各大房仲網站觀察，信義房屋全台8.5萬件待售物件，有1.1萬件屋主原始開價曾下修；永慶房仲網雙北市約2萬件待售物件中，有近6,000件開價下 修。多數降價房屋開價下修幅度為5%至10%，不過也有一些個案開價下修超過四成，例如有中山晶華商圈的20坪住辦，原本開價3,888萬元，現已修正至 1,325萬元，降幅達66%。

開價高降幅的待售物件中，又以市區店面和老舊透天厝最多，例如北投有間溫泉路屋齡53年的老透天厝，原本開價6,500萬元，現在已經下修為3,980萬 元；新莊輔大商圈、高雄新堀江商圈都有原本開價逾億元的店面，開價下修幅度達45%以上。此外，如台北預售案如中山「威堡今綻」、文山「華固新天地」等也 有數戶轉售價下修逾25%。

住商不動產企研室主任徐佳馨指出，降價房屋日增，可歸類為「政策受災戶」和「膨風大戶」，政策受災戶是因為政策改變而乏人問津，如近年很夯的農地，政府農 地政策不明朗，買方觀望、賣方慌張，已漲過頭的區域在拋售壓力下，降價更為明顯；預售屋在交屋後面臨持有稅和所得稅提高，也讓預售屋屋主加速出脫。

徐佳馨表示，膨風大戶是指過去被高估的標的，如熱門商圈裡的冷店面、具有都更改建題材的公寓或透天厝、過度炒作的重劃區個案等，在都更題材不再、消費型態改變、房價已難再見高點的情形下，成為先拋出的標的。

買方市場 賣方認賠殺出

房仲業者觀察，降價是不少賣方的主要策略，但過去賣方開高價是為測市場水溫，再以降價來吸引買方；現在則是願意平轉甚至小賠出場的案件增加，房屋開價下修的動機與產品結構已經不同。

房仲業者分析，目前交易量低迷，漫天亂開價不再，屋主開價策略應有所調整。開價高於行情太多，可能導致乏人問津；以相當於鄰近實價行情開價，雖然易吸引買方目光，但也易被買方依開價打一定折數砍價。

住商不動產副總經理劉明哲表示，若是急售屋主，期待透過點閱率拉抬帶看人數，建議除了以實價登錄資料為基準，參考同社區或同類型產品開價，技術性的略低於 同類產品，在網路瀏覽排序上會有優勢，比較容易吸引買方目光；但如果不急，可以略高於區域開價行情，但必須佐以較多的照片、房屋資料，容易吸引到買方。

坊間也有些技術型開價，例如先高後低，透過高降價幅度排序來增加曝光度，或是一些吉祥數字，如6、8結尾，在技術性上，有些屋主刻意開價在網路分類級距之下，例如2,000萬元開價刻意開成1,999萬元，以增加曝光。

經濟日報2015/6/8