買賣預售屋 換約當年度報稅

財政部北區國稅局於5月21日表示，買賣預售屋時若分年度支付買賣價款時，應按支付尾款當年度申報所得，但在尾款交付日期不明時，則須在買賣雙方「換約」當年度，以獲取的增值利益申報財產交易所得，課徵所得稅。

北區國稅局局長李慶華指出，近年房價飆漲，為抑制房市投機炒作，國稅局針對短期買賣房屋的交易，或購買預售屋於所有權移轉登記前轉售的交易，都列入重點查核對象，納稅人須按實際成交價格，減除相關成本、費用後，核實計算財產交易所得課稅。

她強調，預售屋買賣與一般房屋出售不同，由於預售屋尚未建造完成，建商出售給個人，個人再賣給第三人時，因不動產沒有完成過戶，再轉售的就不是不動產本身，而是權利，因此建案完工前的預售屋買賣，屬財產權利的交易，其獲利要按其他所得課徵所得稅。

舉例而言，假設甲君於100年2月以500萬元，向建商購買一戶預售屋，並在同年6月以650萬元轉售給乙君，並向建商辦理換約手續，由甲君擬付 10萬元的換約手續費，乙君則在101年2月完成尾款交付；官員指出，甲君在申報101年綜所稅時，須申報140萬元的財產交易所得（650萬－500萬 －10萬＝140萬）。

北區國稅局表示，不動產交易金額龐大，買方通常會分次支付價款，若是以分期付款的交付日當年度認列所得，將產生單一交易，一筆所得因在不同年度收取價款，而分年認列損益情形。

由於個人出售預售屋時，並未辦理不動產所有權移轉登記，買賣雙方若分別在不同年度支付買賣價款，基於同一筆交易的損益，不宜分割於不同年度課稅，因此財政部規定，以交付尾款的日期當年度，為其財產交易所得的歸屬年度。

不過，預售屋的買賣是建立在買賣雙方的契約關係上，其支付尾款的時間，通常只有買賣雙方及建商才知道，為避免課稅上的爭議，財政部發布新解釋令，在尾款支付日期不明時，將以「換約日」，也就是買賣雙方到建設公司辦理預售屋買賣契約異動的當年度，作為所得歸屬年度。

轉載：工商時報2013/5/22