大台北都更龜速 慢慢再等2千年

大台北過去5年完成都更的案件僅35件共2448戶，若以大台北116萬戶30年以上老屋估算，得要等上2369年才能完成。住展雜誌認為，利益、容積、公權力等四大問題讓都更難如摘月。

據內政部統計，截至今年第2季為止，台北市屋齡逾30年以上老舊建物約54萬戶，新北市約有62萬戶，合計約116萬戶。

老房子多，據房地產研究單位住展雜誌統計，自民國100年來迄今，大台北完成的自辦都更案寥寥無幾，台北市僅有26件，新北市只有9件。

若以「回配給原屋主的新房子戶數等於參與都更的原住戶數」，推估北市自100年以來，「完成都更」（非送件量）的老房子戶數約有1682戶，新北市僅約766戶，兩市合計共約2448戶。

住展雜誌企研室經理何世昌分析，大台北5年內只約有2448戶老房子完成都更，平均每年約489.6戶，以大台北116萬戶待都更的老屋計算，要花2369.3年才能全數完成都更改建。

若拆算大台北，北市平均每年有336.4戶完成都更，新北市每年則為153.2戶。台北市需花約1605年，才能藉都更完成54萬戶老屋改建；新北市竟然要花4047年才能完成，這個時間大約等於5個周朝、15個清朝，甚至讓中國各朝代輪一回都還有剩。

何世昌分析，近年都更進度遲滯的主因有四項，

第一是出在權利變換上。因都更已淪為「逐利的戰場」，原屋主普遍希望愈換愈大，甚至連違建也想換應有坪數。若建商開出條件不滿意，索性不參與都更。

對建商來說，則是將本求利，希望分給原屋主的樓地板面積越少越好，如果屋主獅子大開口讓建商無利可圖，建商乾脆退出。

第二，在容積獎勵上限實施後，都更所能得到的容積獎勵已經縮水，以往大餅份量大時都不夠分，現在餅變小，建商參與都更的誘因更顯不足。

第三，公權力不願介入都更，即使都更申請送件數量不少，但大部分卻卡在反對戶上，能順利完成的只是少數。

第四，都更條例修正案還躺在立法院，遲遲無法通過，讓業者多轉為觀望。

何世昌判斷，影響未來都更的另一關鍵，則與房地產景氣下滑息息相關。過去行情好時，建商參與都更意願高，且因權利變換的成本可以轉嫁給買方，所以給予原住戶的權利變換條件往往較好，較容易談成都更。

但近來房價行情不佳，業者利潤有限，沒人要做都更；即使有人要做，條件也都會限縮。不過屋主心態卻未隨著市況下滑而轉變，兩造認知差距越來越大，都更更難如摘月。

中央社104/10/29