住宅回溫 商辦、店面續凍

央行降息兩樣情！

住宅市場烏雲散 商用不動產解讀不同 投資市場觀望不安

央行降息、鬆綁房貸讓住宅市場烏雲漸散，但商用不動產情況相反，由於投資人對央行政策解讀不同，加上經濟不佳、陸客可能大減，店面、商辦、飯店投資市場反而更加觀望不安。

央行上月24日宣布降息半碼、全面解除各地房貸成數管制後，住宅市場明顯解凍，329檔期各地推案出現許久未見的看屋人潮，各家房仲業帶看、交易量也都明顯回升。

但商辦、店面以及飯店觀光地產等商用不動產投資市場，情況大不同。

商辦方面，包括高力國際、戴德梁行、世邦魏理仕都認為央行降息、鬆綁房貸，反而不利商辦投資交易。

高力國際董事總經理劉學龍分析，央行降息，保險業可因此最低租金投報率可降至2.425%以下，有更多物件可買；但除非核心精華區物件，保險業出手仍會相當保守，寧可選擇投報率較高的海外不動產。

至於一般買方，瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示，目前價格還沒回修到買方真正的滿足點，央行此時鬆綁，賣方信心回升勢必暫停降價，但買方不會埋單，雙方又回到僵持拉拒的局面。

世邦魏理仕也持相同看法，認為央行降息、鬆綁房貸，反映目前不動產市場的低迷不振，以及景氣復甦力道不足；在此情況下，機構投資人會更保守，預料未來兩季北市商用不動產開價將下降10%～15%。

店面、觀光地產情況也一樣，除了受景氣影響外，陸客傳出可能大減，讓各地市場近期幾乎失去交易動能，買方都採觀望態度。

以飯店投資來說，欣元商仲總經理焦文華表示，先前有多達50多組客戶委託欣元物色飯店旅館投資標的，包括購買現成、購地開發，承租現有旅館飯店，但自傳出陸客來台人數可能大減後，現在有一半喊卡，另一半則是表示要等520之後再評估。

焦文華表示，雖然官方數據未顯示陸客來台人數大減，但根據查訪，今年以來北中南商旅、飯店住房率都出現下滑，北市減少約5~10%，中南部則多在一成以上。

原因除了景氣不佳，國人外出消費旅遊減少外，過去三年全台每年平均增加100棟飯店、旅館，以每棟平均70房計算，一年增加7000房，供給大增，也是住房率下降主因。這也是在陸客來台情況不明之前，飯店投資人紛紛暫緩投資腳步主因。

店面部分，焦文華表示，陸客可能減少效應尚待觀察，不過由於國人消費趨向保守。

主要商圈店家業績去年表現大多下滑或持平，在付租能力減弱，空置率增加下，一線金店面租金去年已開始停漲，二、三線店面租金則下滑，預料今年租金跌幅將擴大至5~10%，將影響店面投資交易。

聯合晚報2016/4/9