預售屋信託受益權 禁止轉讓

金管會準備再關建商一扇資金窗口。金管會與中央銀行已達成共識，將發函禁止銀行轉讓預售屋型的不動產信託受益權，同時也禁止保險資金投資此類商品，金管會官員表示，的確是擔心建商以此工具變相取得貸款資金，加重住宅不動產泡沫。

金管會及央行繼聯手控管主要地區房貸、土建融，及要求房貸及土建融比重過高的銀行調降授信比重，「關切」房貸利率過低及成長過快的壽險公司後，再度對建商以信託方式取得資金，將祭出控管手段，避免金融機構透過「投資」方式，規避不動產授信管理。

官員表示，政府要求建商對預售屋預收款須交付信託，用來確保工程依據一定的進度進行，這是要保障購屋者權益，這項信託受益人應是購買房子的客戶，受益權不可能轉讓，但現在建商用不動產未來出售後的利潤，信託後出售給保險公司或一些法人機構，進行「套現」，金管會認為不合理。

官員表示，預售屋的出售利潤在興建過程中，是無法分割出來的，若建商周轉不靈，求償第一順位是購買預售戶的客戶，並不是這些購買不動產信託受益權的投資人。

同時外界指控，部分銀行辦理不動產信託受益權轉讓，是銀行在被金管會要求控管土建融貸款後，變相協助建商客戶取得資金的方式，部分建商在出售不動產信託受益權後，即取得資金再購買新土地或進行投資套利。

銀行局近期在金管會與央行聯席會議上即主動提出，應算制此項投資工具，也取得央行的同意。銀行局表示，會發函給所有銀行，要求銀行不得將預售屋的不動產信託受益權轉讓給其他投資人，且要將此規定納入內稽內控；另外保險局也將發函，要求各保險公司不得投資預售屋型的不動產信託受益權，以免損及自己的投資權益。

【工商時報2013/7/16】