仁愛敦南創新高 房仲：新高價常有玄機

藝人陶晶瑩曾住過的北市仁愛路中古名宅「仁愛敦南」，今天實價揭露八樓交易，總價1.88億元，以車位一個400萬元拆算，單價一坪145.9萬元，為實價登錄以來仁愛敦南的最新紀錄。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，仁愛敦南是北市名宅，過去有不少名人包括藝人陶晶瑩和廣告名人范可欽等都住過，由於近仁愛圓環，享東區商圈便利和林蔭景觀，仍吸引政商名流置產持有。

「仁愛敦南」屋齡13年，實價登錄以來曾有四筆交易，今年有三筆，此次交易比今年7月交易高樓層11樓的單價還高，由國內傳產業者以法人名義購買。

張旭嵐表示，以法人名義持有房產，營業所得稅17%、出售建物部分將課營業稅5%；若以個人名義兩年內出售，房地合一稅率則是35%~45%，因此對於非自住的持有人而言，短期內資產處分差異較大。

不過，法人處分不動產利潤還需考慮有未分配盈餘需再加徵10%未分配盈餘稅，因此法人的不動產買賣除了節稅之外，還是有多種資產規畫考量。

優美地產企研室召集人葉立敏表示，市場上明顯觀察到許多人針對遺贈稅調漲，積極因應。例如，若由法人以「創新高」價格取得，極有可能為人為操作的節稅手法。

如上一手屋主為適用房產交易所得稅舊制的自然人，再高價轉賣給自己的公司，而因為公司取得的成本已墊高，日後再以市價售出，反而變成「賠錢賣」，如此一來不僅省去房地合一稅的獲利才課稅，還可認列虧損，一舉數得。

葉立敏指出，這類操作過的價格在市場上僅供參考，若有單一偏離市價的行情出現，不代表該社區行情推升或降低，偏低市價多為特殊交易如親友間交易或瑕疵物件，但明顯偏高行情就視物件是否有其特殊性，或是也有可能為避稅目的。

經濟日報2016/10/26