「自用重購」退稅 3不1要

房地合一上路後，由於以不動產贈與方式移轉財產，日後子女出售會被課重稅，去年全國建物贈與棟數大減逾二成，今年又有回升趨勢。業者說，除了遺贈稅率調升因素外，市場盛傳自用重購退稅可破解重稅也是主因。

高源不動產估價師事務所所長陳碧源表示，受贈房子出售，另買自用住宅辦理重購退稅，可拿回已繳的房地合一所得稅，辦理重購退稅的房子，五年內必須自住，不能買賣，不能營業，也不能出租，以此避稅仍須付出相當代價。

買房子贈與子女，贈與金額用公告現值申報，可省下大筆贈與稅，過去風行一時，但去年房地合一稅上路後，子女出售受贈房子，需以出售價格，減去當時申報的公告現值來計算獲利報稅，比起用現金贈與，稅額多要高出一倍以上。

不動產贈與數 今年回溫

去年全國不動產贈與，較前年大減約二成五，1.4萬棟。今年出現變化，前五月總計1.97萬棟，相較去年同期增加近一成。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，今年5月贈與稅率，從10%調升到最高20%，不少富人提前將住宅贈與子女，是贈與件數增加原因之一，另外今年市場流傳贈與售屋重稅有破解之道，讓很多富爸爸又開始熱衷不動產贈與節稅。

她說，市場流傳的破解方式是，只要在受贈房子賣出前後兩年內，再買一間房子，然後辦理自用住宅重購退稅，就可拿回已繳的房地合一稅，經過如此漂白，新買的房子未來再出售，就不用擔心有重稅問題。

她舉例，父母想把2500萬元財產移轉給子女，用現金贈與，贈與稅206萬。買市價2500萬元，公告價值750萬的房產，贈與稅約30萬元，未來子女以同樣2500萬元賣掉，因以公告價值為成本，獲利將達1650萬，需課稅約330萬元至740萬元。如果符合自住申請自用重購退稅，就能全額或是按比例退還。

陳碧源表示，因現行稅制，以不動產贈與節稅，日後有加倍奉還的問題，現在地政士受理這類委託，都會主動告知委託人未必划算，甚至要求委託人填寫切結書，以避免日後糾紛。

自用重購法 不適合投資

他說，用自用住宅重購退稅雖可解套，辦理重購退稅，賣出的房子在出售前一年，必須符合自住條件，買進的新屋要綁五年不能出售、出租，或作任何營業使用，連遷戶籍或夫妻間贈與都不允許，一旦被查出移轉或變更用途，就會被追繳原扣抵或退還稅額。

陳碧源說，國稅局通常會等到案例累積到一定件數後，再列為重點稽查，如果房子轉給子女，未來幾年都用來自住，不另作使用，可考慮這種方式，如果著眼投資不適合，被查到不符合自用，將是白忙一場。