儘管過程曲折，延宕18年的正義國宅案最近終於峰迴路轉、重現契機，本周「都更追追追」系列報導，細說正義國宅案的過程、及其帶來的教訓。希望政府與有意投入都更計畫的業者汲取歷史經驗、少走些冤枉路。

圖／經濟日報提供

耗時18年的「正義國宅都更案」終將重新啟動，因位在台北市忠孝東路三段的雙捷運交叉口與SOGO百貨旁，地段絕佳，潛在利益驚人，都更過程引來政商黑白 各方勢力介入，地主遭槍擊、實施者幾經換手。在三圓建設接手後，已取得住戶共識，最快明年下半年拆除地上物，進入都更末端程序。

「文林苑」事件後，都更案幾近停擺，引起政府高層關注，在中央與台北市政府加速都更腳步的政策氛圍下，延宕多年的正義國宅，可望撥雲見日，而正義國宅重新啟動，在國內都更市場具指標意義。

三圓建設前後已投入80億元整合難解的釘子戶和提供搬遷補償費，並已完全取得國有土地，交付信託，全案進度加速，目前送交都市計畫審議，同時處理基地後方 約400坪法定空地與國防部的爭議，雙軌並行。三圓建設表示，如一切順利，約八個月的環評程序後，預計最快明年下半年可拆除地上物，並展開銷售、動工。

「正義國宅」堪稱全台最具規模、潛在利益最高的都更案，單以土地價值估算，即逼近150億元，全案總銷售額更高達約250億元，在利益糾葛下，地主王克強遭槍擊，最早期的實施者、已投入數十億元成本的龍麟建設因整合無力，資金不足，最終以出售公司股權的方式退場。

五年前，龍麟董事長葉松年在出售股權給富邦蔡明忠之前，就有不少建築業者評估進場接手的可行性，當時初估包含取得國有地與公司股權，全部概括承受約需60 億元的資金，以當時房價每坪100萬元計算，約可創造逾百億元總銷，不少有興趣的建商看到整合難度遠超乎想像，紛紛打退堂鼓，後來蔡明忠進場後，因短線看 不到獲利，於是中途退場，才轉由興建過如「新巨蛋」、「天闊」不少知名摩天豪宅的三圓建設接手。

雖然該案已在2007年達到同意門檻、都市更新事業計畫核定，但因為國宅「公有土地、私有建物」的產權型態，加上歷時久遠、轉售多手，不少地主已非原眷戶，擁有地上權的住戶，須向政府購買土地才能擁有完整產權。

沒有錢買的住戶，背後又出現各勢力支持，導致土地整合變成財力角逐，一戶的搬遷補償費甚至索價數千萬元，進場分一杯羹的短線炒作投機客更不在少數；而國有地讓售規則複雜、標準不一，一度政府還被視為都更的釘子戶，也成為三圓建設整合的最高成本。

以二年前大華建設在忠孝東路對面土地取得成本，約近每坪900萬元推估，現在第一排的一樓每戶地價每坪應逾千萬元。未來三圓將規劃商場和高檔豪宅，低樓層 引進SOGO百貨，跟周邊的商場串連，由於該案位於忠孝東路和復興南路、雙捷運交會，市場認為，以目前台北市精華區土地稀有，該案房價將上看每坪250萬 元。與忠孝復興商圈的三家SOGO百貨、微風廣場，形成高密度的商圈，塑造全新商圈及市容。

【2013/09/09 經濟日報】