千億不動產招商案 Q4登場

千億元規模的不動產招商案，即將於本季排山倒海登場，可望為歷年來最大量。根據美商高緯環球（Cushman & Wakefield）統計，如果交易案皆順利成交，第4季的商用不動產市場交易量可望上看千億元。

其中，招商金額突破百億規模的交易案包括：最近公告信義計畫區A25由BOT案改為地上權案，還有台肥南港C3地上權案、中信金信義總部標售案、台北學苑地上權，以及上其他預計將標售的整棟大樓及學舍等。

高緯環球台灣董事總經理林志冠表示，第3季整棟辦公大樓的交易，出現大型企業出手購買作為企業總部之用，如葡萄王和彩晶分別買下太子建設和合虹建設的內湖大樓，同時科技電子業因擴大營運而購買廠房自用。由於壽險業者仍然受限於2.875％租金投報率的投資限制，相信下一季，仍會吸引有意願的自用型買家積極進場評估。

林志冠表示，儘管金管會鬆綁保險業的投資限制，但投資收益率2.875％的條件，仍然影響壽險業出價的能力。近日央行暗示未來可能升息，壽險業者也面臨租金收益規範，預期未來租金和售價將逐漸趨於市場合理性。

另外，林志冠指出，值得注意的市場亮點，是台北市B、C級的辦公大樓，因兩岸大幅開發自由行，大陸來台觀光客人數激增，而出現變身的商機。近年來陸客來臺觀光人數持續增加，台北市許多舊大樓業主看準商機，紛紛出租或與旅館業者合作，改建為商旅，以因應觀光需求，提取高的投報率及迅速減少空置成本。

尤其是集中在西門町及台北車站一帶，因平實的住宿價格及捷運便利，最受觀光客的青睞。因此飯店業將西區中古商辦重新改裝為商務旅館的需求大增，包括國賓飯店旗下的意舍飯店（Amba）、晶華飯店所屬的捷絲旅（Just Sleep）都已在此區插旗。

高緯預計，台北市未來兩年之內，舊辦公大樓改裝的商旅新供給，將會有國泰商旅、城市商旅、意舍Amba以及盤古捷旅。

林志冠表示，老舊的辦公大樓可以拉皮改裝，但是機電設備卻因舊結構而無法更新，無法滿足承租戶的營運需求的大樓空置上升。如這些辦公大樓出租給旅館業者，將會使業主因一次去化而大幅降低長期空置及持有成本的負擔。雖然部分業主仍存著對旅館業進駐有諸多類似管理經營及房客單純性等的考量，但相信這會是未來老舊商辦脫胎換骨、重出市場的新選擇。

工商時報2013/10/7