地上權5好5壞 包租公最有利

「地上權住宅」究竟是神、是魔？專家指出，地上權除了讓民眾可以優惠價入住精華區，也免去地價稅與土增稅費用，甚至可讓包租公快速回本；然卻有使用年限限制、貸款條件差、不利轉手、地租浮動等問題。

免地價與土增稅

天時地利不動產顧問總經理張欣民指出，地上權住宅5大缺點，包括沒有土地所有權、有使用年限、轉手價格差、貸款條件差及地租浮動等。「花大錢買房，卻只能住上最多60餘年，之後就得拆屋還地，還是讓消費者無法接受。」
另外，隨著使用年限愈來愈少，屋主若想轉手，房屋折舊後的剩餘價值也不如預期。而最令人卻步的貸款問題，因房屋僅有使用權，銀行放貸成數及利率，都比一般房屋要差，雖不少建商都加碼提出公司貸款補足成數，但多僅限一手買方，二手買方還是得備齊自備款。

地租浮動難估算

張欣民指出，地上權住宅雖不用繳交地價稅，但得繳交地租，「地租大致上以公告地價的3~6%計算，隨著公告地價每2年1調，浮動成本難以估算，也令民眾望之卻步。」
而地上權住宅最大優勢就是便宜，多為區域行情5~7折，且區段普遍不差，可以優惠價住進精華地段，且無需繳交地價稅，房屋轉售也免土地增值稅。最重要的是，地上權案租金與市場相當，回收期會比一般住宅來得快，對包租公、包租婆來說，不失為一投資管道。

「地上權宅」 優缺點比較

★優點
．價格便宜，比同區一般有產權住宅約便宜3~5成
．免繳地價稅
．轉售免繳土增稅
．產品所在地多位處精華區段
．租金水平與周圍相當
★缺點
．僅有房屋使用權、沒有土地所有權
．使用有一定年限
．價值隨使用年限遞減，轉手不易
．銀行放貸條件較差
．地租隨公告地價浮動，金額差距大
資料來源：《蘋果》採訪整理 2018/10/6