房仲業者：買房修繕任何收據要妥善保存

房仲業者表示，若是出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用，計算出的財產交易所得較低，可以選擇按實際發生的價額申報，但要能提供相關證明文件才行，因此，買房修繕任何收據要妥善保存。

由於今年適逢房地合一新制上路後的第三個報稅年度，去年售屋若在是在105年1月1日取得，且持有時間超過2年，適用舊制，必須在5月報稅時報繳。 永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示，在107年售屋者，須確認售屋所得適用舊制或新制，房屋若在105年1月1日以前取得，且持有時間超過兩年就適用舊制，則納入綜合所得稅申報財產交易所得，必須在5月報稅時報繳；若適用新制，則是課徵房地合一稅，必須在所有權移轉登記次日起30日內申報，就不是在5月綜合所得稅報稅，納稅人須特別留意。

陳俊宏指出，若是出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用，計算出的財產交易所得較低，並能提供相關證明文件，就可以選擇按實際發生的價額申報。所謂「取得成本」是指取得房屋的價金與購入房屋達可使用狀態前一切必要費用，包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等，以及在房屋所有權移轉登記完成前，向金融機構貸款購屋的利息暨取得房屋所有權後至出售前，支付能增加房屋價值或效能非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費，而「移轉費用」則包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。

陳俊宏進一步指出，也就是屋主當初購屋時，付出的相關稅費、仲介費和代書費等，以及購屋之後的裝修費用，加上購屋之前付出的利息，如果能夠提供相關證明文件，都可以扣抵。

陳俊宏提醒，在107年有售屋者，今年5月報稅時優先採「核實認定」方式申報，前述以實價發生價額申報就是ㄧ般所謂的「核實認定」；對於無法舉證買價的房屋，則可採「標準認定」的申報方式節稅。但若出售的房屋是位於台北市售價7,000萬元、新北市售價6,000萬元以上的豪宅，還有雙北市以外縣市售價4,000萬元以上的豪宅，且無法舉證買進成本，則依實際銷售價格的15％做為售屋所得，然後用土地公告現值跟房屋評定標準價格來分配。

以台北市售價1億元的豪宅為例，陳俊宏說明，若提不出買進成本，國稅局將按房地比例（一般是房3地7），認列房屋收入為3千萬元，再依房屋收入15％，即450萬元作為出售房屋的所得額，再併計個人其他所得項目，按5％至40％稅率繳交綜所稅。需要特別留意的是，若不符合前二項申報方式的屋主，才能選擇用以下「標準稅率」的方式申報。

陳俊宏表示，由於近兩年房價呈現盤整小跌格局，雙北市「標準稅率」維持106年的標準，沒有調整。以台北市而言，一般住宅課稅比例為41％，若是依「臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點」而認定為高級住宅者，則課稅比例為46％，均與106年相同。舉例來說，107年出售的房屋位於台北市，但無法提供取得成本及移轉費用證明文件，若非高級住宅者，房屋評定現值為100萬元，在申報所得時就需填寫財產交易所得為41萬元：若是認定為高級住宅者，則需要依照46％來計算所得為46萬元。

工商時報2019/5/7