建商地主合建分屋 留意稅事

北區國稅局表示，建設公司取得土地不易，若與地主約定彼此合建分屋，分屋當下應注意兩大稅事難題，包括發票開立標準，以及這筆房產交易的成本認定。業者尤其應注意發票開立金額須採市價優先、從高擇定，否則將構成營業稅違章案件。
 官員表示，所謂的合建分屋，是指建設公司尚未取得土地，但是與地主協議，先於土地上進行興建，待新屋落成之後，由建設公司提供房屋、地主提供土地，雙方進行交換，但是相關的稅務問題卻十分複雜。

官員指出，兩大稅事難題當中，最困難的是發票開立標準，財政部於1986年有作出函釋，如果當地的土地、房屋有一定的市價標準存在，建設公司應該從高開立統一發票；若查無市價，則應該按房屋評定價格與土地公告現值，二者從高開立統一發票報繳營業稅。

第二難題則在於隔年申報營利事業所得稅，如何去認定這筆房產交易的成本，

稅局官員指出，財政部1989年有另一篇函釋，認定這筆成本可以不必照統一發票所開金額認列，而是依照土地實際投入建案的成本，再乘以實際交付給地主的土地比例，認列為這筆交易的成本。

官員舉例，譬如A建設公司與B地主合建分屋，約定C建案完工後，依A公司40%、B地主60%的比例分配房屋。

建造過程中，A公司實際投入C建案的建造成本為10億元，那麼當B地主與A公司完成分屋交易後，A公司在這筆交易的成本，應該以10億元乘以60%計算，以6億元認列成本。

官員表示，近年落成的新房屋，原則上會屬於房地合一課稅新制的適用範圍，因此近年的合建分屋案件，除非是交易舊有餘屋，否則很可能會落入房地合一課稅範圍，提醒業者應於一個月內辦理申報，未來若出售房地，也要特別留意是否適用房地合一新制規定。

經濟日報2019/11/7