姑且不談房價收入比到底還是不是偏高，至少我們看到這個指標在下降，這說明買房依然很難，高房價依然是困擾我們的重要難題，但在房價似乎已經停止了飆漲，而且房價下降的情勢也是越來越明顯。
房價收入比到底是個什麼東西？簡單來說，房價收入比就是房屋總價與居民家庭平均年收入的比值，是一個國際通用的衡量指標。房價收入比愈高，表示買房的難度愈大，在台灣台北市的房價收入比最高，也就是說如果想在台北市買房，理論上需要不吃不喝十五年才能買上房子。
可是現實中，那個買房的會真的等上十五年才去買房？這就是理論與現實的差距。因為我們學會了一個叫「槓桿」的東西，沒有人會真的等到把錢存夠了才去買，而且如果考量房價增長和收入增長幅度，可能會愈等買房希望愈渺茫。很多人也就是因為這樣的心態，所以大家都喜歡追漲房價。
這倒不是說否認買房難，買房真的對大多數普通家庭來說的確是一件難事，而且越來越難。那房價收入比是不是就沒用了？
在美國和北歐，房價收入比一般保持在二至三倍之間；其他西歐國家房價收入比常年維持在三到四倍之間；國際上認定的合理標準則是四到六倍之間。每個國家有每個國家的國情，每個國家有每個國家的國法。世界銀行提出發達國家正常的房價收入比一般在1.8倍至5.5倍之間，而發展中國家合理的房價收入比則在三到六倍之間，比值越大，說明居民家庭對住房的支付能力越低。如果按照公布的國內房價收入比來看，台灣房價高的程度的確驚人。
雙北市近十六年的房價所得比變化，2002年台北縣平均維持在6.15倍，台北市則維持在6.01倍。反觀2018年台北市已經加重到15.32倍，新北市加重到12.6倍。也就是這一波的房價變化，快速的把有房的和沒房的，在財富上劃分成兩個世界。
根據歷年房價負擔能力統計資訊，十五年來家庭可支配所得中位數增幅不到兩成，但住宅中位數總價漲幅卻逾兩倍，相當於兩者差距在十五年間拉大了十倍，要靠薪資買房已是一個愈來愈艱鉅的事情。
房價收入比太高，意味著房地產對經濟增長的正作用在減弱，甚至會得不償失。
這些房價收入比過高的城市，意味著買房風險增大，存在區域性的房價泡沫。房價收入比過高需要警惕，但如果就此判斷，這樣的城市不能買房，反倒是去一些房價收入比低的城市買房，那就更得不償失了。一線城市房價高那是對一般民眾算高，但是對綜合實力或者說對有錢人可能不高。
如果完全依賴於房價收入比，對買房並不具有指導意義，台北、新北的房價的確很高，如果看房價收入比可能還很危險。反之，像嘉義、屏東、基隆這些偏遠城市房價收入比都不高(小於六倍)，那是不是就鼓勵去買呢？顯然不是。買房不能把房價收入比當作唯一指標。
有人說台北、新北存有泡泡，這個我也同意，但是一般情況下，只要有人口源源不斷地流入進來，市場就不會出現大問題。反之，一些根本就沒有人口資源和產業支撐的城市，房價收入比再低，買房也毫無意義，除非你去自住。
所以，房價收入比不是說沒有用，它的意義在於告知這個城市的房價與普通百姓收入懸殊，需要引起關注。但我們知道大城市的房價不是普通老百姓的收入決定的，它只是用來衡量普通家庭的購房負擔，如果還要看這個城市有沒有活力，還需要與租金回報率掛鉤。
像大城市房價收入比高，意味著購房負擔重，如果租金水平也很低，那麼泡沫可能就比較大了。像上述嘉義、屏東、基隆這樣的不發達城市，房價收入比即使低，可是租賃市場、二手房市場根本就沒形成，甚至都沒有，也就是說房價需求，有價無市，賣不出去，租也租不出去。這才是真的最有泡泡的地方。
我不支持高房價，更反對房地產繼續成為少數人的遊戲，雖然這兩年房價收入比在降低，說明我們的房價逐漸走向平穩，但另一方面，該如何讓居民收入增長上去，逐步消除高房價的負面作用。房價收入比能作為衡量「房價合理回歸」的重要標尺，也是監控房地產市場變化的重要指標。
(胡偉良) 文章來源：理財周刊 2019.12.16
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