新規上路 壽險包租公難再高價標不動產

未來恐難見到壽險業高溢價競標不動產。金管會訂定保險業投資性不動產鑑價原則，已從11日上路，這之後保險公司新買進的土地或大樓，未來出租率不到60％、租金收益未達標，都必須用成本法，而且要認列折舊，就算租金達標，未來評價增值空間亦不大，評價過於「積極」者，恐被保險局盯上、調整。

目前只有國泰人壽、富邦人壽、南山人壽、中國人壽及三商美邦人壽的投資性不動產，是採公允價值開帳及續後列帳，另外如新光人壽、台灣人壽有用公允價值開帳，而這些公司之前認列的不動產增值利益，全數要轉為特別盈餘公積，提列在帳上，未來作為接軌大魔王會計（IFRS17）補準備金缺口之用。

金管會亦已公布，這些不動產增值利益不得當盈餘分配，在2023年補足準備金缺口後，剩下的金額在金管會核准後，才能分配；各壽險公司不動產增值利益，提列特別盈餘公積的數目及可分配盈餘變動，都要在股東會報告。

過去壽險公司因為要去化資金，可以「貼著」最低收益率來出價，例如一棟大樓一年租金收入有10億元，壽險公司現在大約可以用477億元左右的價格競標，即用最低收益率2.095％去推算，之後鑑價再用租金還原法、鄰近比價法等，逐步墊高市價。

在新規定後，壽險公司若再用貼近最低收益率的價格去搶不動產，未來鑑價也只能用租金及2.095％來算增值利益，增值空間不大，且每年要認列折舊，不動產投資幾年後就可能出現虧損；若是大樓買了租不出去、租不到60％、收益率達不到2.095％，則根本不能用市價法，直接成本列帳，依舊每年認折舊，馬上就出現投資虧損。

保險局也從2019年開始，確定壽險負債風險貼水為80個基本點（1基本點等於0.01百分比），也就是舊的高利率保單、新保單都用無風險利率（即10年期公債利率）加80點來折現計算價值，部分公司就可能出現準備金缺口，必須用帳上特別盈餘公積轉提或直接增提準備金，且未來保單缺口會隨利率變化，若壽險公司再高價搶不動產，未來市價跟不上利率變化，就會有增提準備金的壓力。

(工商2020/5/13)