買透天厝注意 土地鑑界避糾紛

在不動產買賣實務上，因為土地沒有明顯的界線，一般只有土地買賣交易需要申請地政進行鑑界，確認買賣標的確實坐落範圍，但是除了土地買賣之外，還有其他情況也需要鑑界嗎？
民眾案例Q

某仲介向王小明推薦一棟透天厝，該筆不動產包含建物圍繞的土地40餘坪，王小明參觀後，對於前庭院空地可以停放2部轎車非常滿意，買賣很快就成交。但簽約後申請貸款時，才發現門前庭院鋪設水泥的土地，有一部份屬於鄰地範圍，扣除該鄰地之後，前庭院少了1個停車位的空間，王小明原本規劃停放2部車的期待落空，於是發函主張解除買賣契約。
專家解答A

LINE@「白法務的不動產法務園地」版主白宗益分析，買賣透天厝同時申請坐落基地的鑑界非常少見，因房仲所關注的幾乎都是建物本身屋況，卻往往忽略了坐落基地鋪設水泥或柏油的範圍是否均屬於賣方所持有的土地範圍。在實務上，很多屋主為了方便，當鄰地地主不住在當地或不知去向時，會將土地使用範圍「不小心」往外延伸，時間一久就忘記坐落基地的界線。等到以後要出售時，也會不小心「忘記」要向房仲說明，仲介如果沒有仔細注意，就很容易疏忽。

由於透天厝所坐落的土地也是買賣的一部份，賣方實際使用範圍不能與土地的界線畫上等號，仲介所應掌握的是賣方欲移轉的土地範圍界線為何，賣方實際使用範圍只能僅供參考。白宗益提醒，仲介應該在房屋現場詢問賣方土地範圍界線，並比對建物測量成果圖上土地與建物之間的相對位置，初步判斷基地形狀與賣方實際使用的土地範圍是否有落差。
申請地政鑑界 釐清使用範圍界線

白宗益指出，若有明顯落差，賣方可請仲介協助申請地政進行鑑界。若買方對於現況使用可以接受，則建議在測量成果圖或地籍圖上以圖示方式表明使用範圍，務必請買方在旁簽名確認並加註日期。

至於買方則應注意，現況使用範圍與土地界線範圍並非完全相同，買方購買透天厝時，除了注意建物屋況之外，對於土地的使用是否有占用鄰地也要自行留意，當土地界線有爭議時，可以要求申請鑑界以釐清界線所在，如果有占用到他人土地，可以做為向賣方議價的籌碼。若已購屋簽約後才發現有爭議，白宗益提醒，可以提出訴訟主張「物之瑕疵擔保」，建議買方可主張減少價金，若堅持主張解除契約則成功機率不高，反而有全部敗訴的風險。
購屋注意屋況 查明土地分區

除了土地鑑界問題，購買透天還有許多事項須多加注意，住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，中古透天產品在屋況上要注意的是房屋本身是否有海砂、輻射等問題，不少透天因屋齡太老，向銀行貸款不易，或屋況太差必須砸大錢整理，購屋前都應納入考量。此外，也必須要查明地號以及土地分區使用證明，避免未來遇上道路拓寬、徵收等問題。

至於購買新透天則需注意室內二次施工、法定空地違法加蓋等違建問題，徐佳馨表示，許多建商會利用法規漏洞在法定空地上技巧性加蓋鏤空室內停車場或大廳空間，進而變更用途，但這些都有違建報拆的危險。購屋前應請建商出示詳細建築圖說與建物測量成果圖，以了解建物真實的狀況。

自由地產2020/5/16