公司申報土地占總價八成 國稅局降為七成、補稅200萬

一家公司107年度賣出一筆房地，總價1億元，自己拆分土地賣8,000萬元，房屋賣2,000萬元。台北國稅局依「營所稅查核準則」重新拆分為七三比，土地占售價七成，把1,000萬元所得灌回房屋交易所得中，按20%營所稅率計算，補這家公司200萬元營所稅。

台北國稅局指出，營利事業所得稅查核準則第32條第3款規定，以查得時價計算房地銷售價格，如無查得時價，以公式計算房地銷售價格。

現在有實價登錄，官員指出，營利事業可以提供相關的市場成交價格佐證，和國稅局討論拆分售價，如果公司拆分的8,000萬符合「時價」，符合周邊同時期土地售價的行情，國稅局也可以接受。

官員指出，雖然現在實價登錄資訊漸趨完整，但國稅局仍只是作為參考指標，房地售價拆分仍以公式為準。

上述價格依查核準則調整後，只補稅，沒有漏報處罰的問題。

台北國稅局表示，會出現上述問題是發生在適用舊制上。如果是105年1月1日以後買進的房地，之後售出，適用房地合一稅，房屋與土地的交易所得皆屬應稅，房地價款如何劃分對課稅所得沒有影響，沒有拆分的問題。舊制的土地交易所得免稅，房屋交易所得應稅，才出現拆分總價的問題。

大部分營利事業銷售房地，都是一個總價銷售，並沒有拆分土地賣多少、房屋賣多少。因為舊制的土地交易所得免稅，公司都希望把獲利挹注到土地上，以減輕營所稅，而為避免這種拆分價格的爭議，查核準則第32條第3款訂了個公式，如果查不到時價，按公式拆分。

官員指出，拆分的公式很簡單，按土地占政府公告的現值比率來計算。以前述舉例來說，售出房地的土地公告現值是490萬元，房屋評定標準價格是210萬元，兩者合計是700萬元。土地的490萬元占總現值的700萬元是七成。計算出來的土地占這筆房地總價值的七成、房屋占三成。「以台北市來說，很多案件拆出來都是土地約占七成。」

以1億元×70%＝7,000萬元，這7,000萬元即是查核準則認定的土地售價。

這家公司原申報：出售土地收入8,000萬元-成本3,000萬元＝5,000萬元土地交易所得（免稅）

台北國稅局改以上7,000萬元取代替8,000萬元，重新計算，土地交易所得為4,000萬元。

這減少的1,000萬元，回加到房屋交易所得中。所以，應稅所得增加1,000萬元，營所稅率是20%，國稅局補這家公司200萬元營所稅。

經濟日報2020/11/20