房地合一2.0 三大形態受惠

房地合一稅2.0即將在7月1日上路，安侯建業聯合會計師事務所分析，比較新舊制度差別，近年個人買賣房地案件、自地自建案件，以及個人提供土地與營利事業合建房屋等案件，有機會因為新制改革，因而適用較優稅率。安侯建業稅務投資部會計師葉建郎指出，國稅局一向關注不當避稅議題，在舊制的法規環境中，土地交易所得不課綜所稅， 以往有些建商為了適用免稅，會以個人名義持有，再進行房地買賣、自地自建，甚至是與其名下的營利事業合建分屋、分售，此類樣態早已被國稅局盯上。

葉建郎指出，對於此類交易情形，國稅局會以「經常且持續的營利行為」為由，將持有房屋的個人，視同獨資或合夥營利事業，相關房屋、土地交易所得，就成為「營利所得」，歸課該建商個人的綜所稅，又因為不動產交易價格高昂，很容易就適用到綜所稅最高稅率40%。

而到了2016年房地合一稅1.0上路後，葉建郎指出，前述建商的交易模式，就會以獨資、合夥事業的名義，被先課一筆營利事業房地合一稅（20%），等到申報個人綜所稅時，再針對個人獲得的營利所得課稅（最高40%），稅負一樣十分沉重。

不過隨著房地合一稅2.0上路後，針對合建分屋的情形，明訂可依20%稅率來課稅，葉建郎表示，假設一位黃先生在2016年7月1日取得土地，日後與建設公司合建分屋，等到今年7月1日以後再出售，便可適用稅率為20%，反而比過去的認定更優勢。

葉建郎表示，又假設個人交易舊制房地，雖然不在房地合一稅2.0的適用範圍，但還是可以向國稅局爭取從優課稅，以免像往年案例一樣，被視為營利所得課重稅。

雖然合建分屋有特別規定，葉建郎指出，然而在個人買賣房地、自地自建等二類形態上，還是要回歸持有期間，按房地合一課稅規定辦理。

經濟日報2021/6/25