商辦日益復甦 零售店面急需轉型

新冠疫情延續一年半，許多產業經濟受創，房市也正積極轉型。縱觀近年商用不動產的演變，宏大國際資產今(20)日公布市場分析，指出工業廠房市場熱絡，商辦及土地交易日益復甦，隨疫情發展和電商興起，零售店面市場不太樂觀。

陳益盛指出近十年來四大類商用不動產的走勢。商辦因外資來台、各類型電商、生技等新興產業持續增資，加上舊換新商辦搬遷潮，頂級A辦市場平均每坪要3000元，達到空前的租金行情，近年來信義計畫區較搶手的頂級商辦也有三棟突破每坪4000元的案例。

根據宏大國際資產統計，北捷B級商辦指名度前三名，分別為南京復興站、松江南京站和台北車站三大熱門商圈，深受台灣中小企業和小型上市櫃公司歡迎，每坪平均租金約為1600至2000元。部分B+等級的大樓租金持續看漲，每坪可達2200元至2500元，宏大近期成交兩件B+等級商辦，售價皆突破百萬以上。陳益盛認為，買賣市場持續熱絡，且目前台北市中心沒有建設新商辦，商辦市場依舊供不應求，導致價格創新高。

隨著疫情升溫、電商興起，零售店面市場也正面臨前所未有的挑戰。陳益盛分析，店面是商用不動產中，投資報酬率最低的產品，近五年來市場狀況一路下滑，售價及租金也持續下跌，他建議有意買店面的業者，店面在台北市至少要有2.5%以上的投報率、其他縣市至少3至4%投報率，才有獲利的可能性。近年來受疫情波及，店面租金也大幅調降，陳益盛指出，逆勢進場的買主是有的，但仍受業績和電商影響，若店家沒有爆發性的潛力，大型賣場可能會吸引客流，因此他認為，善用O2O行銷，能使零售業者將危機化為轉機。

工業廠房是近年最熱絡的項目，陳益盛提四大需求，包含台商回台設廠、外資加碼、電商物流消費驟增、農地工用搬遷。他從自身經歷出發，發現近年來工廠登記家數倍增，漲幅也居商用不動產之冠，目前新北工業精華地段大馬路，交易單價突破百萬元案例的，已有五股、新店、中和及三重等區。

土地是建築最大原料，全台土地交易自去(2020)年創近20年新高，預估在資金充裕、通膨壓力趨緩之際，房市將先蹲後跳。陳益盛以近年媒合成功的幾筆土地，統計出建商購地最小規模，北市300坪、新北500坪、其他縣市則是上千坪。全台灣同時因水泥、鋼筋等各項建材原物料及工資近年急遽上漲，建商在購地策略上也將因地制宜。

經濟日報2021/7/20