農地交易夯 免課4大稅

大家都知道「買房要跟著重大交通建設走」，那麼今年初最受矚目的交通建設莫過於「五楊高架」將在農曆年前全線通車。就有房仲業者統計，五楊高架從起站五股至終站楊梅，沿線所有不動產，包括房價、建地以及農地等漲幅，3年內至少超過30%，最高則上看80%。

深入探究，漲幅高達80%的不動產交易竟然是在中壢轉接道附近的農地，均價從3年前1坪5萬元至今已來到9萬元左右，漲幅遠遠超過沿線所有不動產。

除了價格的漲幅外，全台農地的買賣交易量從2011下半年至今增加了1∼3成，帶動平均價格也跟著上漲1∼3成。台灣房屋研究中心經理古景良表示， 這個現象產生的背後推手就是「奢侈稅」，因為根據現行的《特種貨物及勞務稅條例》（即奢侈稅）第5條第4項規定，經核准不課徵土地增值稅者，非屬本條例規 定之特種貨物。而《農業發展條例》第37條第1項規定，作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。也就是說，如果農地移轉不用課徵 土增稅，自然也不必課徵奢侈稅。

所以光是在奢侈稅上路（2011年6月1日）當年，房仲業常計在整體交易件數上就有31.6%的增幅。若以2011年6月為基期「1」來看，截至2012年底都還有1倍多的成長。

成本低、有休耕補助　農地6誘因吸游資
反觀內政部統計出的2012年1月∼11月全台房屋買賣移轉棟數，竟創下近10年來的新低，比2003年SARS發生那年還低。全台房市交易在去年 陷入低迷時，農地的交易卻完全不受影響反而更甚。顯見在政府一連串的打房政策發揮「凍市」效用的同時，卻也把多餘的游資趕向了「農地」。

房仲業者分析，買農地除可免於奢侈稅課徵範圍外，還有其他6大好處是近幾年國人愈來愈喜愛投資農地的主因：

1. 免課徵四大稅：買賣農地不用繳納資本利得稅。房仲業者指出，房屋在實價登錄後走向實價課稅，必須承擔資本利得稅愈來愈重的風險，但購置農地只要符合農用就能免課徵土地增值稅以及奢侈稅，而且贈與時也不用課10%的贈與稅（但有規定5年內不能轉手）。

2. 投資金額低於3,000萬元：奢侈稅2年不得移轉的限制讓房產投機客縮手，使手上握有充沛資金的人找不到標的可下手，而農地的基本投資金額又常落在數百萬∼3,000萬元間，此金額正好吻合大多數過去房產投機客的操作慣性。

3. 房屋價格墊高，買錯房的套牢風險高，農地相對風險低：房仲業者指出，去年南台灣房市比北部亮眼。以業者對去年五都的總體房價統計來看，高雄市平均漲幅約2成居冠，但是別忘了在此之前的20年，高雄怎麼買就怎麼「套牢」，重視地段的房產相較農地來說波動大，風險也大。

4. 土地折舊成本少，具保值作用：建築物會隨著年份增加而不斷折舊，一般而言屋齡相差1年，價格折舊約1∼1.5%，更會因為建物管理、結構或樓層而有不同計算方法，但是土地則否。另一方面，不動產又較能抵抗通膨這隻大怪獸，達成保值效果。

5. 申請自耕農，加入農保享有低稅福利：加入農保即可享有政府對農民的一切福利措施，如年滿65歲，加入農保滿6個月以上，並符合《老年農民福利津貼暫行條例》第3條之規定者，政府每個月會發放7,000元的老農津貼，比國民年金3,500元還多。

6. 休耕等補助：為免生產過剩，農地休耕種綠肥植物，政府每年提供2次休耕補助金，以1分地（約300坪）補助4,500元計算，如果僱請農民以大型機具種植綠肥的人事成本為1分地2,000元，扣除成本，還淨賺2,500元，等於1分地1年就有5,000元的收入。

雖然有上述6大好處，房仲業者指出，一般人購買農地最大的原因還是在於可以搭重大建設的順風車，等待區段徵收、市地重劃，或者是蓋農舍、民宿等，所以買農地可依動機分為3大類：1.重大建設題材、2.興建農舍類、3.休閒民宿類。

轉載：Smart智富雜誌2013/1