買賣農地免課稅？搞錯這點他獲利300萬結果倒賠

農地買賣不在房地合一稅的課徵範圍，不少投資人轉而投資農地，專業地政士說，農地買賣眉角不少，搞錯一步，可能由賺轉賠。

近日就有一例，嘉義地區從事不動產稅務規劃的地政士蔡岳臻表示，一位李姓民眾聽說農地買賣，不用課徵土地增值稅，而且也不用繳房地合一稅，因此在106年以1500萬元買入一筆農地，並將農地闢建為停車場使用。

收租約四年後，日前有一位投資人看中該停車場收益，以1800萬元購買，雙方並於110年5月完成簽約。

李姓民眾原本興高采烈，以為收了四年租，還賺到300萬元，真是好投資，沒想到，稅務人員找上門，課徵土地增值稅250萬元。

李一頭霧水，農地出售不是不用課土增稅？即使要課，他才持有四年，1500萬元農地就要課250萬，是不是算錯了?

蔡岳臻表示，農地買賣必須要農地農用，才能免徵土地增值稅。李姓民眾於106年取得農地時，前地主因能取得農用證明，因此能依《土地稅法》第39條之2第1項規定，「作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。」

但李用來作停車場，無法取得農用證明，無法申請免課徵土地增值稅，而他出售土地的土增稅，必須加計前手地主的持有時間的土地漲價總額，因次才會被核課250萬元的土增稅。

由於李未能取得農用證明，等於一般土地買賣，獲利300萬部分就屬於房地合一稅課徵範圍，因持有四年，稅率20%，約60萬元。

也就是李先生原本計畫能賺300萬元，但是在繳納土地增值稅250萬元及房地合一稅60萬元後，反而是賠錢。

蔡岳臻表示，想投資農地的人，一定要注意農地要能取得「農業用地作農業使用證明」才能申請免納土增稅，以及不列入房地合一稅課稅範圍。違反作農業使用而遭稅務機關註記，即便後來回復作農業使用，日後再行出售移轉他人也可能無法申請免納土增稅。

經濟日報2021/9/16