預售屋價格超漲 浮上檯面

預售屋價格超漲問題浮現。營建成本續漲、全台房市熱，推升新建案價格頻創高，據屋比房屋統計資料顯示，全台預售屋與中古屋價差來到12.4%，創下近五年新高紀錄；六都價差衝高到三成，特定區域暴升至六成以上。

全台預售屋與中古屋價差在2017年均值僅4.4%，之後年年升高，今年平均為12.4%，「七大都會區」（六都加上新竹縣市）中價差最大的行政區，為新竹縣新豐鄉，預售屋與中古屋間的價差將近七成（68.4%）。

「七都」中，前十大預售屋與中古屋價差較高的行政區，新竹縣新豐鄉居冠，高雄市前鎮區則列榜眼，價差達52.1%；第三是台南的中西區，價差也有47.6%。

屋比房屋總監陳傑鳴表示，一般來說，房市預售與中古屋之間的價差一到兩尚屬合理，不過細看近期六都加上新竹縣市的價差，都在三成以上，得格外注意。

屋比房屋總經理葉國華表示，觀察目前預售屋與中古屋價差前幾大的行政區，包括新豐鄉、前鎮區、中西區、新興區等區域，多為「少題材」的冷門區域，顯示房市熱已擴及「一般區域」，這並非正向發展。

預售、中古屋間價差驚人，葉國華指出，可能拉動中古屋有機會補漲，但超漲的新案未來成屋後的價格與區域房價相較，將顯得沒競爭力，房價支撐力道將相當有限，風險也會增加，投資人應留意。

葉國華指出，今年房市交易熱絡，而預售屋因具有付款彈性的優點，不像中古屋一開始須準備房價兩到三成的自備款，買氣相對較佳，讓預售屋成為投資客喜愛的標的，價格因此容易「超漲」。觀察七大都會區預售屋轉售價格，近一年來房價漲勢相對較強的高雄與台南，預售屋轉售開價比屋齡超過五年的中古屋開價高出33%與28.2%，超出合理區間一到兩成。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨分析，工料雙漲、投資熱度高是讓預售屋超漲的兩大關鍵，像新竹、高雄、台南共同點為「科學園區」題材。不過，中古房價基期低，應有落後補漲的可能性，仍值得關注。

經濟日報2021/12/27