公司賣地 取得時間牽動稅負

須注意是否屬於房地合一適用範圍 舊制案件土地部分所得不計稅 虧損也不得扣除

營利事業若有交易或處分房地，要特別留意取得時間。財政部北區國稅局提醒，公司出售房地所得，若屬於「舊制」案件，土地部分所得不課稅，但土地損失也不得用來扣除。

外界常對房地合一稅抱持「重稅」印象，以為房地合一稅一定比舊制課稅來得重，不過北區國稅局近期就查到一件特別的企業出售不動產案件，公司反過來想主張適用房地合一稅，結果被國稅局退件。

 國稅局是在查核轄內甲公司108年營所稅案件時，發現公司有一筆房地，是在2014年2月取得，而在2019年2月遭到拍賣處分。

經國稅局查證，這筆不動產的房屋拍定價格約1,341萬元，房屋在出售前的未折減餘額約946萬元，房屋部分的所得約395萬元；土地方面，拍定價格約662萬元，土地取得成本約1,531萬元、土增稅約7萬元，等於是虧損876萬元。

甲公司在列報這筆不動產處分時，並未留意取得時間，於是採房地合一稅制來列報，房屋所得395萬元、土地虧損876萬元，加起來共虧損481萬元，自行認定為虧損案件，於是列報處分利益為0元。

然而國稅局指出，房地合一稅制是在2016年上路，出售房地若在2014年1月2日後取得且持有期間在兩年以內，或在2016年元旦後取得，應適用房地合一稅制；若所出售房地取得日及持有期間非屬前述範圍，就屬於舊制。

因此甲公司案件應屬於舊制，也就是出售房屋所得應課稅，而出售土地所得部分則免納所得稅，但同時，土地交易損失也不得扣除。

國稅局表示，甲公司土地部分雖大虧876萬元，但此虧損無法扣除；至於房屋部分的所得395萬元，則應依規定課稅，從原本免稅案件成為應課稅案件，加上公司原本申報的其他所得約5萬元，依規定應補稅約80萬元。

甲公司雖想主張房地出售所得，應按房地合一稅規定計算，但取得時間是不爭的事實，依稅法規定應屬舊制案件，儘管甲公司提出復查及訴願，統統遭到駁回。

國稅局表示，公司出售房地所得，依房地取得日期、持有期間及交易日期，適用的課稅規定各不相同，要留意申報內容是否正確，以免被補稅。

經濟日報2022/4/20