升息效應 房市五利空訊號浮現

美國聯準會（Fed）22日宣布連三度調高利率3碼，台灣中央銀行也宣布跟進半碼，已連三季升息。瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，央行限縮資金行情，有後座力漸強的趨勢，房市已出現五衰現象。

首先從不動產貸款餘額變化來看，以土地為擔保品的土地融資餘額年增率，已經從去年第1季將近20%的年增率，降到今年7月的12.2%波段新低。其次，建築融資從去年年中的17%降到今年7月的12.53%。

第三，比建物買賣移轉棟數更能反映及時市況的上半年房產銷售8,774億元、年增2.89%，對比去年同期還陷於三級警戒的房市還能有23.08%的年增率，完全不可同日而語。

第四，商用不動產前三季（統計至9月16日）交易量993億元，年減18.7%。第五，土地前三季（統計至9/16）交易量更為五年新低，年減40.9%，市場回歸理性。

黃舒衛表示，因應資金成本越來越高，投資人要求的收益率也相對升高，甚至超前部署，以確保未來輪番升息之後，不致出現「負投報」的窘境，因此未來一季、半年將出現以下三大趨勢。

一、越買越「難」。投資硬指標---壽險業的金八條租金收益率限制，買樓的租金毛收益率門檻從2.47%調升到2.595%，短短半年從2.095%漲至近2.6%，利息成本增加24%，遠高於一般調漲租金速度、幅度，因此可供選擇的物件變少、決策時間拉長、交易量再縮。

二、議價空間加大。租金上調面臨潛在供給量暴增、經濟放緩預期、租用需求轉向等壓力，恐壓縮買方溢價追價意願，進一步翻轉，拉大議價空間，市場將走向選股不選市的個案表現階段。

三、越買越「南」。雖然高總價的物件仍以台北市為主，第3季有精英電腦、國產實業大樓等物件成交，但桃園航空城產專區超過200億元的土地標售才是市場焦點，所以資金隨產業、投資機會，南漂搶地、獵樓的趨勢會更明確。

住商不動產企研室資深經理徐佳馨表示，央行升息半碼，看似不痛不癢，其實暗潮洶湧，資金潮水正在退去，目前已看到股溝。民眾關心的價格部分，在放貸趨嚴下，房價不僅難以上揚，最快可能在第4季就出現鬆動跡象。

經濟日報2022/9/24