大台北地區工作機會多，吸引不少「北漂族」，但要解決「住」的問題，可「不就是租個房子嘛?!」那樣簡單，崔媽媽基金會指租房子的學問可大著呢！
近期發生藝人隋棠遭鄰居指控，放任小孩在清晨、深夜於室內蹦蹦跳跳製造噪音、擾鄰生活問題，但此一指控也遭隋棠反擊，指該鄰居的各種「反應」也同樣讓人困擾。此一事件雙方各執一詞，外人難以置喙。
不過，這只是眾多羅生門事件之一，所謂的「噪音擾鄰」困擾，一直存在於社會各個角落，而隋棠因是藝人，屬於「公眾人物」，因此，事件被放大看待。
噪音擾鄰認定難 爭議層出不窮
崔媽媽基金會法務服務組組長曹筱筠指出，就台北市的租屋糾紛中，屬於「人際互動」類的案件不少，其中，就有「噪音」問題。
曹筱筠指出，每個人對於「噪音」，也就是「聲音分貝」忍受度不一，若根據行政院環保署的規定，長期處於70分貝的環境會讓人不舒服，問題是，有些神經較敏感的人，只要有一丁點聲音都會受不了，甚至跟鄰居反映多次後，未獲改善，就會有「他是故意」的質疑聲浪。
就崔媽媽基金會所接受的申訴案件中，有關「受不了噪音」的情況，大多是屬於「隔間」問題，曹筱筠表示，很多出租房的隔間，有些房東基於成本考量，不見得都用磚牆，過去常是木板隔間，近年因為防火材料要求，不少房東會改用矽酸鈣板隔間，但隔音效果並不如磚牆。
就有一些房客來申請，房東都不處理鄰居噪音擾鄰問題，如有些租客的腳步聲太大聲，有些小孩在室內跳來跳去，甚至有些連拔插頭的聲音，都有被「客訴」過。
有一個案例在進行協調時，被指控的租客無奈地說，她家小孩穿拖鞋走路，現在都要踮著腳走路，另外，被鄰居檢舉到換他們家神經緊張到晚上八、九點就全躲到臥室，不敢留在客廳。
另假日也都全家「出門」，儘量不要待在家裡，但竟然還是遭到該鄰居說她家好吵？這位租客無奈表示，「我家都沒人了，還會被客訴？這要怪我嗎？」
住戶百百種 噪音最難解
曹筱筠指出，現代人因工作，且生活起居及作息時間跟以往大不相同，有些是夜貓族，有些則是正常作息，再加上大家自我意識高，對「權益」的自我保護主張高漲，很多時候都會認為，「都是他們家影響到我！」因此，人際互動的「摩擦」就會產生。
像很多房東也很無奈地說，「房客百百種」，噪音的問題最難解，該房東說，若是租客在租屋處打麻將吵到鄰居，這種行為還好勸阻，但是那種走路聲，或是拉動椅子聲，或是東西掉在地板上的聲音，有些時候真不好管，該房東說，「大家都說，房東收租金，看似很好賺，但有時碰到難搞的，也是很難的。」
曹筱筠也有切身經驗，就是家裡樓上鄰居老是在半夜才洗衣服，洗衣機震動聲，讓上班族的她，非到半夜一兩點才能睡，而更妙的是，最後竟是隔壁棟的鄰居被吵到受不了，要求半夜洗衣服的鄰居，「該換洗衣機了」或是「不要半夜洗衣服」。而結果是，現在一早五點洗，換她又被迫「早醒」。
爭議前五大 租屋大不易
除此之外，崔媽媽基金會也公布了民國111年所接到的租屋糾紛案件統計，總計2,058件，比110年的2,549件少，而糾紛申訴案件分類前五大，最多的是「終止租約」571件，其次是「押租金返還」374件，「修繕問題」有282件，「其他」有252件，第五多的是「人際互動」案件(如附表)。
曹筱筠另談到，「終止租約」的案件看似比110年的739件減少，但其實是在分類時，做更精準的細分類出去，另若從民國106年至111年的合計來看，「終止租約」、「押租金返還」及「修繕問題」高居前三位，仍是民眾租屋時最常碰到的問題，其中，前兩項有連帶關係，一般是到「終止租約」時，接續下來就是「押租金返還」問題。
曹筱筠指出，出門在外，尤其在大台北地區覓職，若家裡沒辦法在雙北買房子，則不得不「租屋」，而面對房價高漲，買房不易的情況下，「租屋也大不易」。
房客及房東各有所怕
就房客族來說，最討厭的情況有哪些呢？根據崔媽媽文教基金會的整理，分別是「不讓房客報稅、申請租補威脅漲租」、「找各種理由亂扣押金」、「亂漲房租(萬物皆在漲)頻繁調漲租金」、「電費、水費收太高」、「提前解約趕人」、「東西壞了找無人修繕，還認定是房客所為」、「未經同意擅自進出房間」、「房東要嘛不出現，要嘛太常出現」，另有些房東是色狼騷擾房客。
但房東也不全然是壞房東，房東族也怕房客有以下問題，包括「經常藉故拖欠房租」、「租期已滿，不繳租金卻賴著不走」、「搬走後，積欠水電費不繳」、「租期未滿前，提前終止」、「不愛惜房子，愛搞破壞」、「不聲不響落跑，還大搬家形同竊賊」、「生活習慣差，製造垃圾臭氣沖天」、「貪小便宜，喜歡順手牽羊」，而更怕的是「在屋內燒炭或開瓦斯自殺」。
而在處理租屋糾紛時，常見的租屋問題，租客常問「租約不是有審閱期，簽完約才看到好多不合理的條款，契約可以算無效，對不對?!」
「招租廣告明明每個房間都有第四台，簽了約房東卻說只有MOD，廣告只是參考啦，真的是這樣嗎？」
曹筱筠說明，根據「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載契約」的規定，上面都有應記載及不得記載(圖一、圖二)，若租約中未記載「應記載事項」，都會視為「有記載」；而不得記載事項中，若條約違反不得記載事項，則僅該條規定無效，整份租約仍為有效。
此外，現代人圖方便，以為「有簽約」就有保障，鮮少去做契約公證，但其實，多付一點公證費用，可約定受強制執行的項目，不管對房東或房客，保障的好處多多。
小心假房東作妖 定金不見了
另有房客說「房東看起來就是好心溫柔的婆婆，她說她是屋主，應該是可以相信吧！」
曹筱筠說，目前常有些「二房東」，甚至「三房東」，他們常租整層下來後，再把多餘房子找人分租。另媒體也報導過，有些租客給了所謂的「房東」定金，結果發現「人不見了？錢被拿走了。」
要如何判斷呢？她建議可要求房東出示有照片的身分證明文件，或是請對方提供「房屋權狀」或「第一類建物謄本」；若對方說是「二房東」，則除了有照片的身分證明文件外，可要求對方拿出跟大房東簽的合約，或是出租人同意轉租範圍。
若有人說他是「代理人」，則除了上述可資證明文件外，可要求對方提出「代理授權書」，並注意授權範圍，有些屋主有時只是委託帶看屋而已。
曹筱筠提醒，當你要簽署第一份租約時，也代表著你要面對「法律」行為的開始，尤其自今(一一二)年起，年滿十八歲就是「成年人」了，很多時候都該為自己的行為負責了。
另台北市是極為國際化的城市，以往有來自各國的學生或外籍人士，他們都有租屋需求，還有些房東也會碰到租客身分認定問題。若是「港澳人士」，則可確認他們的「入境台灣的許可證」，看他們申請來台的事項及可停留時間；若是「外國人」，則可看「居留證」，若無居留證，則看其護照上的合法簽證時間。
續租約重簽 勿便宜行事
此外，有房東反映，「房客繳租都正常，到期重簽約也很麻煩，到期繼續收租，反正想終止可以隨時終止？」曹筱筠建議，最好不要「便宜行事」，因為根據《民法》第422條未簽契約，或是《民法》第451條：租約到期，房客未搬未簽新約，房東也沒反對，則視為「不定期限繼續契約」，一旦落入「不定期限繼續契約」，房東要趕人，就不是那麼容易。
另新冠肺炎疫情影響台灣長達三年期間，有不少人因此失業或放無薪假，就有房客問，「因為失業，這個月的租金遲繳十天，房東說我違約，要我明天就搬走，難道，不能用押金抵扣嗎？」
此外，也有房東訴苦說，「當時出租時房客看起來有禮貌又乖乖的，沒想到每天晚上都會找朋友打牌，鄰居抱怨找警察都沒用，可以不租給他嗎？如果不想租，我可以終止契約嗎？」
曹筱筠說，任意終止租約之約定是「本契約於期限屆滿前，除法定終止規定得提前終止租約外，租賃雙方□得□不得任意終止租約。依前項約定得終止租約者，租賃之一方應至少於終止前一個月通知他方。一方未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方最高不得超過一個月租金額之違約金。 前項承租人應賠償之違約金，得由第四條第一項規定之押金中抵充，如有不足，並得向承租人請求給 付不足之金額。租期屆滿前，依第一項終止租約者，出租人已預收之租金應返還承租人。」
若無約定，提前解約須徵得雙方同意，若只約定一方，另一方要提前終止租約，則須徵得對方同意，方可提前終止租約。
曹筱筠說，租約未到期，房東或房客想到結束租約，可以依據「應記載事項第十四點」的「意定終止」，也就是雙方在簽約時，可約定好是否能提前終止租約，而提前終止租約須至少提早一個月前通知他方，未先通知者，應賠償對方「違約金」，但最高不得超過一個月租金額。
或是依據第十七及第十八點的「法定終止」，不過，難度比較高，有時，碰到「奧房東」或是「奧房客」，法令雖有「法定終止權」，但要適用時「有點難」(圖四)，屆時就會「一個頭兩個大」了。
跟錢有關係的案子，也發生在「修繕」事項，畢竟，房子是租來的，非自家的，可能前一手租客並不是愛惜物品的人，另有些是屬於房屋折舊所產生的損毀，但就租賃關係來說，房東要提供的出租房得要能達到「可居住」狀態。
另有些房東並不很快地修繕，「因為租屋處的不便，不是他能感受得到的」，因此，租客才抱怨，「告知房東有設備需要修繕，但一直遲遲未處理？」
曹筱筠指出，依據「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，修繕租賃住宅或附屬設備損壞時，應由出租人負責修繕。但租賃雙方另有約定、習慣或其損壞係可歸責於承租人之事由者，不在此限。
前項由出租人負責修繕者，承租人得定相當期限催告修繕，如出租人未於承租人所定相當期限內修繕時，承租人得自行修繕，並請求出租人償還其費用或於第三條約定之租金中扣除。
出租人為修繕租賃住宅所為之必要行為，應於相當期間先期通知，承租人無正當理由不得拒絕。前項出租人於修繕期間，致租賃住宅全部或一部不能居住使用者，承租人得請求出租人扣除該期間全部或一部之租金。
三不房東難題 房客居弱勢
此外，讓租客最困擾的是「三不房東」，也就是「不設戶籍、不報稅及不申請補助」，就有租客向崔媽媽基金會反映，「想入戶籍也想申請租金補貼，房東卻生氣說不准，若不聽話，多繳的稅房客負擔，租約可是都有寫唷。」
曹筱筠說，入戶籍問題，雖然內政部指《戶籍法》與「住宅租賃定型化契約不得記載事項」規定，表示只要租屋族有居住事實，遷入戶籍無須房東同意，但現行事實是，就跟「不准報稅」的事項一樣，房東仍會跟房客「約法三章」，否則要漲租，房客常落入兩難局面。
租金補貼狀況多 租客欲哭無淚
至於租金補貼規定，以內政部在去年推動的「300億元中央擴大租金補貼專案」，在十月底截止收件後，根據營建署於當天公告之新聞稿表示，此次租金補貼共有31.6萬餘戶完成申請，完成審查案件數達26.6萬餘戶。
根據統計可發現，原本租金補助的對象是五十萬戶，但只有二十六萬戶通過第一階段審核，但後來，崔媽媽基金會卻收到近百件糾紛申訴案件，指「租金補助看得到吃不到」。
有些申訴房客指出，原本都領到租金補貼四個月了，卻在最近接到「資格不符」的通知，要將溢領的補助「還回去」，不然就會變成「不當得利」，讓他們大為傻眼。
而問題出在哪裡呢？曹筱筠說指出，就崔媽媽基金會所發出的問卷調查結果，因房屋稅率非住家稅而不符合租屋補助資格的人佔了約9.3%，而當初申請的規則上有寫明「欲申請之房屋需有全部或部分的住家稅率」。
問題是，房客無法在政府任何公開資訊中，得知租屋處的房屋稅率為何，必須請房東提供最近一期的房屋稅繳款證明書確認。而如果不是住家稅率，房東需要向各地方縣市政府稅捐稽徵處申請變更稅率，並往前追溯至「300億元中央擴大租金補貼」專案啟動時(111/7/1)時，房客才能以這些資料補件。
結果衍生出的新問題是，若必須經由房東才能確認或更改，那麼此次300億租屋補助主打的「無須經過房東，房客提供資料便可申請」就顯得名不副實。
住不住家稅率 關乎申請資格
曹筱筠說，「房屋稅率」是按照「入住者實際的使用狀況」來作登記，倘若曾有房客曾經承租作為事務所、工作室、辦公室等，雖然建物主要用途是「住家用」，但房屋稅卻會因此採「非住家用」；當該任房客搬走後，若房東沒有去做變更，即便現任房客承租作為居住使用，房屋稅仍會是「非住家用」。
另有申請到租金補助者訴苦說，他去年七月申請時所提出的Ａ租約「過關」了，後來十月租約到期，改簽Ｂ租約，他就照實跟營建署的承辦人員說，而Ｂ租約也審查過關了。
沒想到，今年卻接到通知說，當初提供的Ａ租約並非「住家用」稅率，故不合規定而取消資格；而他申訴說，即便Ａ租約不合格，但Ｂ租約是合格的啊？結果，承辦人員說，第一階段的Ａ租約不合格，就沒有Ｂ租約是合格的事。
曹筱筠說，這好像是說，上學期「被退學」了，就不存在下學期「合格」的事。問題是，為何第一階段審議卻有「過關」的烏龍事件？讓申請補助者「空歡喜」一場，之後，還要面對房東逼問「為何沒說一聲，偷偷跑去申請」，而可能落得「沒屋」可租的窘境。
（理財周刊 2023/2/25）
02-24 1月營建業營業氣候終結連2升 料房市續降...