企業海外買不動產 爆熱潮

台灣商用不動產市場投報率續創新低，甚至可能步入負報酬時代，促使法人資金持續向海外不動產尋求出路，第2季國內企業購置國外房產達32億元。高力國際總經理劉學龍認為，儘管全球跨境不動產投資已達歷史高點，但未來還會持續攀高。

多家商仲業者均指出，愈來愈多法人投資者或企業在海外購置營運用不動產，作為營業、投資或員工住宿使用。近年來包括國泰人壽在倫敦、東京已鎖定五件總額 200億元的標的；新光人壽董事會授權360億元額度購買東京、倫敦、北京不動產；寶豐隆投資70億元買入新加坡Robinson Center大樓；嘉泥日前也在義大利、日本等國投資開發飯店及商場。仲量聯行估算，今年第2季國內企業至少已購置32億元的海外不動產。

高力國際統計，台北市商辦收益率與借款利率利差逐步縮小，兩者差距在往年多有2至3.5個百分點，但自2012年起，兩者差距僅0.2至0.4個百分點。台北市商辦收益率僅2.5%至2.6%，為亞太主要城市最低。

劉學龍表示，標的收益率降低及保險業租金收益率須至少2.875%的投資限制，讓台灣商用不動產總成交金額，創下2008年以來最低量，製造業取代壽險業 成為市場交易主力，資金也轉向收益率較高的廠辦及零售不動產、大台北以外的二線城市，加上壽險業投資海外不動產可逐案申請，金管會將不再限制紐約、倫敦、 多倫多、法蘭克福、上海、北京、胡志明市等首波開放的特定城市，在台灣具有優質租金收益率的標的難尋，加上囤房稅等政策打擊，海外投資成了新趨勢。

仲量聯行總經理趙正義指出，隨著景氣與政策的改變，企業不動產投資策略將朝更多元化的面向發展，投資者可順應國際經濟情勢，如歐洲於金融海嘯衝擊後復甦階段，在房產處相對低檔時，可考量適時進場。

熱門地區 必備三特色

近年全球不動產增值幅度大，跨境不動產投資續攀新高。高力國際總經理劉學龍認為，台灣房市的降溫措施，但海外市場卻有更高的收益率，令跨境投資方興未艾，海外投資的熱門地點多具備主要門戶城市、華人聚集地、成熟市場三個特色。

中國大陸跨境投資的金額，從2008年的0.7億美元，大幅成長至去年的162億美元，包含中、港、星的跨境投資，每年均成倍數成長，是全球跨境投資的重 要動能。劉學龍觀察，這波跨境投資的參與者，包括機構投資者、高資產人士與開發商，都在積極尋求海外市場更高的投報率標的。未來將有更多開發商進入海外成 熟市場，進行不動產投資開發；目前亞洲有大量對外投資基金湧現，投資目標為美國、歐洲和澳大利亞等成熟市場，未來亞洲基金公司將籌集更多對外投資基金，海 外投資基金也更為活躍。

另外，投資的目標城市不斷擴展，大陸投資者剛開始對外投資時，看好紐約、舊金山、洛杉磯、雪梨、倫敦和法蘭克福等六大城市。

經濟日報2014/7/7