囤房稅2.0是什麼？ 八大Q&A一次看

一、 囤房稅2.0是什麼？何時會實施？為什麼要課徵囤房稅？

依據現行房屋稅條例，住宅用房屋分為「自住」、「非自住」，自住房屋3戶以內可享優惠稅率1.2%，第4戶起將視為非自住，稅率介於1.5%到3.6%，由地方政府決定是否採取差別稅率，俗稱「囤房稅」。財政部從兩方向祭出囤房稅修法，首先是從現行縣市歸戶改為全國歸戶，其次是調高非自住房屋稅率（囤房稅率），由現行的1.5%到3.6%提高為2%到4.8%。過去地方政府可視情況訂定，未來將要求皆必須訂定。

財政部將在9月底前將修法草案送行政院審查核轉立法院審議，盼立法院年底前順利完成修法，相關新制預定2024年7月實施、2025年正式開徵。

中央版和地方版囤房稅目標都是瞄準多屋族，主要是要回應居住正義的訴求，政策目標是希望鼓勵房屋有效利用。但為避免傷及無辜，財政部有排除適用較高稅率範圍的特定房屋。如果是全國單一自住，排除豪宅（標準由各縣市自行訂定）後，稅率從1.2降為1%，大約減稅6分之1。

二、 課徵囤房稅2.0預計會影響全台多少戶？課徵稅金會有多少？

財政部指出，修法後，全國歸戶將適用高稅率的有3大族群，包括出租未申報或申報未達租金標準、非自住用、空置未使用者，總計約有36萬戶房屋稅負增加，推估增加稅收為26億元。

但一定金額以下的全國單一自住房屋，稅率由現行1.2%調降為1%；出租申報所得達租金標準及繼承取得共有房屋者，稅率為1.5%至2.4%，合計約346萬戶房屋稅負減輕。自住房屋部分有328萬戶受益，減輕稅負24.35億元，出租且申報租賃所得達租金標準之房屋則是有18萬戶受益。

三、 財政部推出「房地合一稅」了，為什麼還要囤房稅2.0？兩者差在哪？會疊加嗎？

房地合一稅是交易稅，在買賣移轉時課稅，原持有房地在5年內出售，獲利將被課徵45％至35％的稅，藉此抑制短期投機操作。囤房稅是持有稅，欲藉由增加稅負，讓投資客把更多空屋釋出。

兩者沒有衝突，可以並行。但有學者認為，房地合一稅如果若沒搭配實施囤房稅，短期投資客將會延長囤房時間，等待5年後再出售，以規避房地合一稅的課徵，唯有兩稅同時實施，才能達到雙重效果。

四、 囤房稅2.0是用個人還是家庭來算？

房屋稅是對房屋所有人在持有期間所課徵的財產稅，課稅範圍包括房屋及附屬於該房屋並增加其使用價值之建築物。每年5月1日起至5月31日止，由當地地方稅稽徵機關發單課徵，課徵的對象本來就是房屋持有人。所以囤房稅2.0也是用個人計算，針對個人名下持有的房產課稅，但個人名下可以同時有好多戶房屋，所以會收到多張稅單，稅單就是發給持有人，但計算基礎是用戶數。

五、 囤房稅2.0如何計算？

現行法規下，民眾持有的房產符合自住定義者，只要是三戶以內即適用自用住宅稅率1.2%；如果不符合自住定義的房產，即使持有一間也是要課囤房稅。囤房稅2.0版本，符合自住定義的三戶以內仍適用自用住宅稅率1.2%，但是第4戶起就會被視為是「非自用住宅」，被課囤房稅。

舉例來說，依現行規定，例如某甲在台北持有自用住宅3間，在高雄擁有非自用住宅2戶，台北的3間就是用自用住宅稅率，高雄的2間是用非自用住宅稅率，未來視高雄調高稅率之後跟著加重稅負。

另一例子，某乙分別在台北持有3戶非自用住家用房屋、高雄持有3戶非自用住家用房屋，改採全國歸戶後，這6戶房屋統統會被課囤房稅2.0，稅率由現行的1.5%到3.6%提高為2%到4.8%。

六、 囤房稅2.0「非自住稅率」最高達4.8%，請問會按實價課徵稅率嗎？

房屋稅的計算公式是：

    應納稅額＝房屋課稅現值 × 稅率

    房屋課稅現值 = 核定單價 × 面積 ×（1 - 折舊率 × 折舊年數）× 房屋街路等級調整率（路段率）

    核定單價 = 標準單價 ×（1 ± 各加減項之加減率）± 樓層高度之超高或偏低價

也就是說，並非按照房屋目前的實價課徵，而是用「現值」，現值是要依核定的單價來計算。

七、 課徵囤房稅2.0對民眾有何影響？

課徵囤房稅2.0，是對持有非自住住家用房屋的囤房族。不過，可能會有外溢效果。

房仲業者說，此舉雖符合量能課稅原則，但抑制房價效果有限，也可能產生租金轉嫁效應。也就是房屋持有成本上升後，房東會把上漲的房屋稅灌進房租。

另外一個可能影響是，有些偏鄉的房子由多人繼承，在總歸戶的角度來看，即使只持有部分持分，都算成一戶，要計算房屋稅，有可能造成偏鄉的房子被拋棄繼承。但這部分財政部已訂出例外條款，針對繼承取得共有房屋，稅率區間從1.5%~3.6%調整為1.5%~2.4%。

八、 各縣市囤房稅研擬調整狀態為何？

房屋稅屬地方稅，自2014年修正「房屋稅條例」後，授權地方政府可視縣市狀況，按房屋所有人持有的非住家用房屋訂定差別稅率，區間在1.5%至3.6%，實施多年以來，共有10縣市已採差別稅率，按上路順序分別是，台北市、宜蘭縣、連江縣，台中市、桃園市、台南市、高雄市、新竹縣、新竹市、屏東縣都是去年7月啟動。目前六都僅剩新北市尚未訂出囤房稅。其餘12縣市仍採最低稅率1.5%課徵。

實施囤房稅2.0後，差別稅率級距仍由各縣市政府自行訂定。

聯合報2023/7/6