收益型不動產成企業理財新歡 帶租約、售後回租各有優點

近年個人理財盛行被動收入的觀念，國際間亦風行企業理財的觀念，除深耕本業營收獲利外，也將投資目光放在具創造被動收入的資產上，其中，收益型不動產不但可帶來穩定租金收益的現金流，中長期來看也具有房地產保值效果。
高力國際資本市場與投資服務部門副董事總經理黃正忠指出，收益型不動產就是購置如店面、商場、辦公室、飯店、甚至廠辦等類型的不動產，購買後可享有租金收益；而企業投資收益型不動產除租金可為企業創造被動收入外，也具有分攤本業營運風險的功能，更重要的是租金帶來的現金流，可以再轉作其他投資佈局的金流來源之一。
收益型不動產依租客性質大致分為兩種模式，一為買家購置已有既有租客的帶租約資產、二是賣方出售時直接回租，即一般所稱的售後回租。前者通常已經分層或分戶出租予多組承租人，若部分租約到期後將衍生招租、租金空窗及裝潢免租期等時間及人事成本。
後者則通常租期較長，10～20年不等，資產購入後立即就能帶來租金收入，並且由承租方自行管理與營運，對買家來說可省去相當大的招租及管理等成本及心力，同時通常會事先議定每3至5年調高租金，隨物價飛漲，還具有部分抗通膨的優勢。
黃正忠進一步指出，售後回租型的收益型不動產雖具有單一租客的風險，但若買家依以下三原則慎選標的，就能大幅降低投資風險：1.檢視承租方背景及營運模式是否具有長期穩定付租的能力，且回租租約內有無合宜的履約保障機制 。2. 周邊具有重大公共建設題材，具未來增值潛力。3.標的型態非特殊建物規格可以符合主流市場需求，如此若租客退租、亦容易再招租，甚至增值等多元效益。
近期市場上帶租約收益案的案例以立志開發購買新光一號基金的新光信義華廈較為知名、2021年中國人壽收購新竹豐邑雲智匯商辦大樓10個樓層、2020年國泰人壽購入位於桃園八德的廣豐新天地則為帶租約商場的代表性案例。
至於售後回租的近年案例則包括：2022年全球人壽以58億元買下新竹國賓大飯店與行政大樓、2021年中華郵政以6.33億元買下富信大飯店台中館、及2020年國廣興實業以11.75億元向李方集團買下皇家季節酒店南西館為指標型案例。
而目前高力國際也代理多件優質收益型不動產，地點橫跨北部、台南、高雄及花蓮。

自由地產2023/8/23