窮比鬼可怕！凶宅到底誰會買？

台灣的房價居高不下，購屋人在下手前都會再三比較，除了地段、價格，還要看屋內裝潢、有無漏水等，最讓人害怕的是買到凶宅，自己不敢住，轉手價格又不高，簡直是房屋中的大地雷；但「窮比鬼可怕」，還是有人對凶宅的低房價心動，下場撿便宜。而什麼樣的房屋才算凶宅？買賣凶宅的報酬率真的高嗎？

時序進入農曆7月，每逢傳統民俗鬼月，「凶宅」到底能不能買絕對是熱門話題之一，特別是非自然身故或都市傳說的社區，會在網路掀起一波討論聲浪，儘管多數國人對鬼神仍秉持敬而遠之的想法，但隨著時代的變遷，凶宅的買賣也慢慢解禁，也正因凶宅這張標籤，屋主為了急著脫手，往往開出相對漂亮的價格，實價登錄資訊中轉手獲利的情況也屢見不鮮。

有人過世就算凶宅？法律上要符合3要件

凶宅只是民間稱呼，在法律上，凶宅並沒有明確定義，實務上都是依照交易慣例以及內政部97年函釋來認定。

內政部的函釋中記載：「凶宅指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）。」

簡單來說，就是凶宅認定要有3個要點同時存在，分別是：

第一、兇殺或自殺死亡：如果是自然死亡，包括老死、病死、意外死，就不算在其內。

第二、致死發生地或陳屍地在專有部分(屋內)：如果死亡案件發生在社區的公共區域，如中庭、停車場、樓梯間等，也不算凶宅。

第三、事件發生在賣方持產權期間：大眾普遍對凶宅的認知是「一日凶宅，終生凶宅」，然而房屋是會被買賣的，經過長時間的轉手，買賣雙方可能都不知道該房屋的歷史，所以才定義為在賣方持有期間有發生兇殺或自殺案件才算是凶宅。

但這函釋本身就存在重大瑕疵，因為定義模糊，有些跳樓、輕生送醫後死亡等狀況，都得因個案情況認定；另外，隨著時代變遷，也有些意外死亡可能被認定為凶宅，例如實務上有案例因為屋內發生一氧化碳中毒死亡，而賣方並未盡告知義務而被法院判賠，現今的《不動產現況說明書》就有規定要明確記載是否發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡等情況。

凶宅靠這招洗白 買房小心踩雷

根據上述的內政部函釋認定，要在賣方持有期間發生非自然死亡，才會被認定為凶宅，於是就有民間不肖人利用漏洞將「洗凶宅」，例如在A持有期間發生命案，低價轉手給B，B再找幾個人頭，轉手給C、D，最後再用正常的價格出售給不知情的民眾謀利，而且這樣的方式，法官很難判定是否故意隱匿，那麼，購屋者要如何自保呢？

據永慶房屋客服中心資深經理陳繼先表示，基本上可以用這3點觀察：

1.售價明顯低於行情：近幾年來不動產的買賣資訊都可在實價登錄中查詢，若房屋本身條件無特殊異常，但售價低到不合理，有可能是賣方急售或有不可告人的屋況瑕疵；

2.賣方持有時間較短且頻繁換租：因凶宅有機會低價取得，不乏投資客買入後出租給不諳屋況的租客，如遇頻繁換租情形，可向左鄰右舍、社區管理員及總幹事、鄰里長等打聽原因；

3.參考民間架設的凶宅查詢系統：如「台灣凶宅網」集合新聞報導、法院公文等，雖然不是官方資料仍可提供參考、交叉比對資訊。

凶宅沒人要？這3類人最愛買

多數國人對於凶宅的印象不是退避三舍，就是難以脫手，即使市價6成也不敢買，死過人的凶宅難道真的沒人愛？全國不動產董事長葉春智表示，這個印象其實大錯特錯，並分享有三種人搶著買凶宅。

根據《住展雜誌》報導，葉春智分析賣方心態，若賣方主動揭露凶宅資訊，往往反映著「盡快處理掉麻煩」的心態，價格通常比市價低很多，待售期也因此非常短。但也有例外，葉春智表示如果是凶殺手段極為殘忍的物件，就有才可能出現拖很久還賣不掉的狀況。

買凶宅的人真的都不怕嗎？葉春智表示，通常有三種人會買凶宅，第一種是「口袋比較淺、窮到不怕鬼」的人，因礙於預算，認為凶宅價格很便宜而入手；二是投資客，低價買進後，再重新裝潢出租或出售，通常地段越好越有人想買；最後一種是宗教團體，往往會把凶宅改為宮廟、道場或教會等，認為此舉可以化解凶宅的煞氣。

全球居不動產情報室總監陳炳辰則表示，以台北市林森商圈有著高度爭議的社區「錦新大樓」而言，樓高14層，屋齡超過40年，戶數達309戶，其本質上就因生活圈較複雜，戶數又多，加上屋齡老舊、住商混合等特性，房價發展空間有限，而在曾發生數起非自然身故意外，且時有靈異傳聞，又不乏傳播媒介的推波助瀾，居住不安指數直線上升，反映在社區行情上也確實偏低，單價長期都在3字頭，相比該區域行情低了3成左右，總價則都是300多萬就可入手，但在實價資訊中的歷史交易明細，卻不時可見轉手獲利數百萬元之譜！

究其原因，正是在於這類物件高出租投報率，按照實價登錄揭露「錦新大樓」的月租金，最高單價可達到1,762元，同一戶的總租金為1.88萬元，也是社區最高。而以近年紀錄來看，平均來說都要近單坪1,500元才能租到。此外，5樓多戶均有租金的歷次交易明細，都出現漲幅不說，其中一戶半年內漲了1000元，加價1成！比對社區偏低的成交價碼，換算下來投報率來到4～5％，狀態相當不錯，長期以來都能維持的收益，完全不受爭議事件影響，正是令投資買盤絡繹不絕主因。

就算豪宅變凶宅 骨折價還是比鬼兇

一般凶宅大約是市價的5至6折，但有些房子即便打到骨折，售價仍然比鬼還兇，買方不是被鬼嚇走，而是被開價嚇走，更有網友笑稱「這價格真的是來索命的」。

一名房仲在臉書買賣凶宅社團發文，刊登1筆電梯大樓事故屋物件，開價998萬、權狀34.4坪，格局為3房2廳1衛位在4樓，屋齡則為25.8年。該名房仲透露，這筆物件兒子先輕生，媽媽5年後也在同一間臥室輕生，卻意外導致火災發生，屋內仍維持原況未整理。不少網友認為該凶宅的價格不合理，「這個價格人比鬼兇」、「故事很感傷，但看到價格更感傷」。

另一名房仲則指出，位於台南永康區復華七街上的一棟透天民宅，室內約100坪，共5房2廳7衛，屋齡為26年1個月，開價1,380萬。該民宅被稱為南部最凶豪宅，屋主2014年因感情問題，在家輕生，死前還寫了一留了一張「非我家人、入住索命」駭人字條。

據了解，該民宅當年流入市場法拍，被一名命理師以562萬得標，如今又透過房仲求售。此個案也引起網友熱議，「還沒看到鬼，就先被價格嚇哭了」、「這價格真的是來索命的」、「命理師都賣了，我還買嗎？」、「1380已經可以買新房了」。

工商時報2023/8/29