農地未做農業使用 萬一遭法院拍賣 土增稅負擔將天差地遠

法院拍賣之土地是以土地的「拍賣價額」及「土地公告現值」從低作為核算土地增值稅的標準，當拍定價額低於公告土地現值時，將以拍定價額計算原土地所有權人之土地增值稅，並作為拍定人取得土地的前次移轉現值。稅務專家提醒，未做農業使用的農地，萬一遭法院拍賣，將以上次移轉現值計算再移轉的漲價總額，民眾可能無法負擔高額土增稅，必須特別注意。

稅務專家舉例，小陳主張A地於拍賣時為做農業使用之農業用地，並經稅捐稽徵機關核准不課徵土地增值稅，A地的前次土地移轉現值將調整至小陳30年前取得土地時的公告土地現值50萬，但老王拍定後土地未作農業使用，於112年8月再移轉時，其課稅移轉現值（公告現值）為300萬元，前次移轉現值為50萬元，將有250萬（300萬-50萬）之漲價總數額，以土地增值稅20%至40%稅率計算，將繳納50萬至100萬的土地增值稅。

因此，拍定人向法院標購土地時，須留意拍賣價額、拍賣土地種類是否會影響日後再移轉時的土地增值稅。尤其是農地未做農業使用，萬一遭法院拍賣，將以上次移轉現值計算再移轉的漲價總額，民眾可能無法負擔高額土增稅，必須特別注意。

國稅局提醒民眾，法院核算土地增值稅的標準，當拍定價額低於公告土地現值時，將以拍定價額計算原土地所有權人之土地增值稅，並作為拍定人取得土地的前次移轉現值，因此拍定人於取得土地同年再出售，仍會有漲價數額，須繳納土地增值稅。

建議民眾向法院標購取得土地時，拍定人須瞭解拍定價額及土地使用情形是否符合不課徵、免徵規定，及對再移轉時土地增值稅額的影響，避免事後無力負擔巨額的土地增值稅。
自由地產2023/9/7