新莊最大海砂屋變身35層大樓！建商1年簽下逾9成同意書，怎麼辦到的？

新北市新莊區「名人天廈」社區是472戶的大型社區。位於新莊運動公園正對面，也是新莊人口密集之處，在2007年被鑑定為海砂屋，有居住安全的疑慮，歷經幾次整合未果，在看似都市更新之路遙遙無期的時候，2022年富都新機構旗下的君泰建設，竟以短短1年時間，取得所有權人92%的同意並簽訂合建契約書，讓「名人天廈」終於踏上令人期待的更新之路。

強烈責任感使然
獨排眾議  接下不可能任務

能在短短幾個月時間挑戰這項不可能任務，令人不禁想問究竟是怎麼辦到的？

「其實一開始，公司所有人都不同意接下這個案子！」富都新建設機構董事長蔡家福提起當初承接案子的原由。在「名人天廈」過去都市更新停滯之時，就曾不斷接收到住戶、里長、原開發商的請託。「這是一個苦差事，還要整合那麼多人！」但是蔡家福認為，自己出身新莊，也擔任過新莊市長及民意代表，多年來受到鄰里許多照顧，也因為過去從政的情感，勇於承擔責任使命所然，因而獨排眾議。

再加上富都新機構在都市更新、危老重建上的耕耘已有將近20年的經驗，陸續打造出新莊君泰、北市岳榕莊、新莊富都新庄、北市永康麗莊等成績，「是時候了！」蔡家福毅然決然地，接下這個難度堪比「永和大陳社區」的高難度都更－案。

根據過往經驗，取得住戶同意成功整合，就是都市更新最困難的一步，更何況是原建築物房型設計複雜、權狀坪數多元、戶數又多的「名人天廈」一案。當蔡家福決定承接此案之後，公司內部可以說是上下全員動起來，大動作進行任務分組規劃執行，「一定要充分做好準備，向住戶展現我們的決心！」

蔡家福回憶，在2021年底答應擔任「名人天廈」的都市更新實施者，3個月之後，很快地對所有住戶召開說明會；2022年7月第一次在新莊區公所向住戶舉辦公聽會，就吸引300名以上的住戶攜家帶眷參加，顯示住戶對重啟都市更新的渴望。

在不到半年的時間，富都新做了充足的準備，現場帶著繪製好的圖樣，直接向住戶說明未來建物的外觀設計、公設，可分回坪數、以及室內平面圖等等；當中，更細緻到讓找補差距盡量在最小幅度，種種細節，讓住戶明確看到未來完工的樣貌。

蔡家福知道住戶對都市更新的期待，盡可能爭取把可建築面積做到最大，讓住戶原持有的權狀坪數不會因都市更新法規而縮水，更斥資10億元購買公設地容移，並以合建約定方式，保障住戶分回原權狀面積110%，且每45坪可以分回一部平面停車位。

著眼創造最大價值
不惜成本 做好品質與地主共享

詳細的說明、明確的權利分配，幾乎是最優的條件，讓住戶開始相信「這次是來玩真的！」

在說明會上向住戶展現決心之外，為了能解決住戶對都市更新的疑惑，富都新機構在說明會上建立了人數多達400多人的住戶LINE群組，蔡家福亦親自參與由主委、住戶代表組成的討論群組。

另外，富都新也租下店面做服務中心，由富都新機構的專業人員，面對面向住戶說明，讓住戶能清楚了解都市更新流程、契約內容等重要資訊，可以說是多管齊下，用實際行動削減住戶的不安全感。

蔡家福認為，和一般都市更新案件，實施者只停留在，建設公司成本控管的角度有很大的不同，自己是站在住戶的角度，思考如何把品質做到好，這個案子除了將住戶的需求盡可能滿足，並依照公司的能力及對自我的期待，盡可能提高建築技術及品質，更願意把未來成果分享給住戶，是能夠取得9成以上的住戶信任的原因。

蔡家福驕傲的說，不同於一般案件，名人天廈是「都更同意書」跟「簽訂合建」的比率達到92%，且所有程序公開透明，讓所有住戶都在同一個基準點上進行簽約，「沒有為了提高同意比率，而私下給予住戶多一點坪數」。

蔡家福說明，完工後的新建案，共有3幢6棟，每棟樓高35層，地下共6層，為了市容美觀，特地設計3大區塊的建築設計，將棟距距離加寬，經退縮後將有250公尺長的林蔭大道，搭配新莊體育館的公園綠地，讓本案將不只成為新莊區的都市更新經典代表、也會是新莊區的指標性建案。

用心體現承諾
深耕都更多年 傲人實蹟備受肯定

「我們用一流的設計師、一流的營造廠，預計8年內完工！」蔡家福充滿企圖心的眼神，說明對此案的期待，但他也不諱言整體施工費用、政府法規將會是本案最大的挑戰，如何做好成本控管，又能顧好建築物的品質、美觀，將更新後的好處帶給鄉里，一直都是蔡家福帶領富都新機構進行都市更新的初衷。

而這樣對自我的要求、和滿足原住戶的期待，讓富都新機構完成多件令人印象深刻的案件：比如保留了老榕樹、並為神明建蓋新廟遷址的「岳榕莊」一案，以及整合教會土地，並完成前央行總裁彭淮南期許，保留老麵包樹的「永康麗水」一案，更讓彭淮南總裁特別親筆致意，可以看出富都新機構對都市更新，重建家園安全之外，也相當努力保存文化、住戶與家園的情感和回憶。

經歷過這些需要特別用心的案件，蔡家福觀察，近幾年的都市更新，政府單位對都市更新的處理上有長足進步，特別是案件的審查效率、以及都市更新的程序簡化等。但他也認為，如果能夠改變法規現狀，讓營建成本實質提列，並讓都市更新的實施者合理利潤能夠實現；同時，建議政府對都更住戶全部同意依協議合建進行都市更新，應比照依權利變換進行都市更新的稅務減免及優惠，並縮短後續產權囑託登記的時程，將會是推進都市更新最大的動力。

蔡家福認為，能把都市更新案件做好，取得住戶的信任，擔任實施者的承諾體現、整個企業的文化，都會是非常關鍵的因素，未來富都新機構將持續以「都更危老實踐家」的自我期許，專注在都市更新案件上，集合相關專業團隊，提升建築技術與品質，為住戶打造安全、且兼具美好生活品質的家。

財訊2023/9/8