他賣農地以為不用繳房地合一稅， 結果補稅罰款逾250萬

 「這塊農地如果是賣給自然人，不用稅；可是他賣給公司，土地增值稅和房地合一稅都是要課的。賣給個人和賣給公司的課稅不一樣。」中區國稅局官員說。官員口中的個案，主角是阿銘（化名），阿銘的這塊農地要賣820萬元，房地合一稅高達180萬元，罰款估計要72萬元。

阿銘告訴國稅局，是土地代書說不用稅的，他才沒有申報。官員表示，還是要罰款。官員說，依據裁罰倍數表，未申報房地合一稅，裁罰所漏稅額的一倍，第一次受罰可以減50%，如果在裁罰前繳清本稅，罰款再減20%。估計本案罰款會是所漏稅額的0.4倍。

中區國稅局初步是這樣核的，為了保密，國稅局並沒有給真實的數字，而是給了個接近的數字。

國稅局算給你看

820萬元售價-270萬元成本-24.6萬元設算費用-11.4萬元土地漲價總數額＝514萬元房地交易所得

514萬元房地交易所得×35%稅率＝180萬元房地合一稅

合計阿銘房地合一稅補稅罰款逾250萬元，占了售價三成。怎麼會這麼高呢？官員說，主要有兩點：一、成本低。阿銘賣的是受贈農地，成本按受贈時土地公告現值乘上期間消費者物價指數計算。二、持有期間短，稅率高。阿銘持有兩年多，房地合一2.0版的稅率是35%。

這麼高的稅款，阿銘怎麼會弄錯，以為不用繳呢？來看看藏在細節裹的魔鬼。

阿銘的農地是和哥哥的農地一起賣的，兩人持分不同，阿銘持分五分之四，哥哥持分五分之一。

這一整塊農地原本在哥哥名下，是哥哥在民國84年受贈取得。哥哥在108年將五分之四持分轉贈與阿銘，自己留下五分之一。

110年阿銘和哥哥協議好，兩人的持分一起賣。同年10月就順利賣出，賣給一家公司。

其實在賣出前，阿銘已經研究過稅的問題。移轉登記前一個月，他和哥哥先向鄉公所取得「農業用地作農業使用證明書」（農用證明）。

阿銘向雲林縣稅務局申報土地增值稅時，被稅務局課稅了。官員指出：「其實這個時候，阿銘應該警覺了。」因為農業發展條例給的免稅優惠，是土增稅和房地合一稅一起免的。

農發條例第37條規定，作農業使用之農業用地移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。官員說，關鍵字有三個：農地、作農用、移轉給自然人。

所得稅法是沿用上述條件免稅。所得稅法第4條之5第1項第2款規定，符合農發條例第37條及第38條之1規定「得申請」不課徵土地增值稅之土地，免納房地合一稅。

農地免房地合一稅3要件 缺一不可

官員指出，賣出農地要免房地合一稅，對國稅局來說，

要三個證明文件：農地、農用證明、土地增值稅不課徵證明書。

土地增值稅不課徵證明書是稅務局核發的，阿銘必須向稅務局申請不課徵土增稅而且獲准，才拿得到這證明書。官員說，既然阿銘已經繳了土地增值稅，一定拿不到證明書。

果然，中區國稅局為求慎重，問過稅務局相關情況。稅務局指出，因為阿銘交易的對象是一家公司，而不是個人。阿銘是按一般買賣案件申報繳交土增稅。

中區國稅局官員表示，關鍵出在交易的對象。阿銘的農地賣給個人可以免稅，賣給公司就不行。

再來，講到阿銘賣農地、和哥哥賣農地的差別。官員指出，哥哥是84年取得農地，那時房地合一稅還沒有開徵，哥哥賣出農地是適用舊制，也就是只課土增稅，土地交易所得免稅。哥哥是免房地合一稅的。

但阿銘是108年取得農地，110年10月賣出，辦好移轉登記。適用房地合一稅，而且是2.0版。

中區國稅局官員指出，其實，如果早就規畫要賣掉，應該規畫在哥哥名下賣掉，也就沒有後續阿銘要繳大筆房地合一稅的煩惱。至於贈與阿銘，可以等賣掉後，再規畫分年贈與現金，規畫妥當，甚至連贈與稅也不必繳。

經濟日報2023/1/19