預售交屋再賣 稅金秒增百萬

房地合一稅以「完成所有權移轉登記日」為取得日，若太早轉售，稅負將加重

預售屋交屋後，房地合一稅持有期間要重新起算，若太早轉售，房地稅恐飆升。有民眾因為搞錯預售屋交屋後轉售的房地合一稅算法而太早出售，不僅被補徵70餘萬元的稅金，還被國稅局罰了35萬餘元，合計逾百萬元。

一位陳姓男子，107年6月27日買了宜蘭一間預售屋，交屋後過了幾年，陳男又在110年6月將房子出售給他人，並於110年7月6日完成所有權移轉登記。由於陳男認為自己適用舊制財產交易所得稅，因此未於完成所有權移轉登記日次日起算30日內，辦理房地合一稅申報。

之後北區國稅局依查得資料，核定房地成交價額2,850萬元、課稅所得204萬餘元，按適用稅率35％，核定應納稅額71萬餘元，並按補徵稅額處0.5倍罰鍰35萬餘元，等於獲利直接腰斬。陳男不服，申請復查、提起訴願，均遭駁回，最後提起行政訴訟。

陳男主張，他早在103年8月就買了該預售屋，時間在105年1月1日房地合一上路之前，該房屋應該不適用房地合一稅的相關規定。另外，即使他的房子適用房地合一稅，根據所得稅法第4條規定，「預售屋」的交易，視同房屋、土地交易，因此，他買賣的房子也應該用「預售屋」交易的規定，而非交屋轉售的「成屋」交易。

他強調，房地合一稅要點第3點規定，預售屋交易日的認定，是以訂定買賣契約之日為準。他是在103年8月簽約買進預售屋，一直到110年7月他賣掉房子，持有期間已逾5年，不應適用35％的稅率。。

台北高等行政法院審理後認為，陳男買預售屋時是跟建商簽訂預售屋契約，預售屋蓋好後，先由建經公司辦理第一次登記，再由建設公司以塗銷信託為登記原因取得，之後才正式在107年6月，以買賣為登記原因過戶給陳男。所以，陳男是在107年6月才取得房子所有權，適用105年上路的房地合一稅。

另外，陳男於110年6月出售房子時，房子早已建造完成且移轉給他持有，所以也不是所得稅法第4條的預售屋買賣。因而，陳男持有期間確實超過2年，未逾5年，國稅局以35％稅率連補帶罰並無違誤。

工商時報2023/11/8