房市迎六挑戰 房價欲小不易

營建成本居高不下、碳費即將開徵，市場將質變量變！

被視為2024年最大一隻黑天鵝之一的總統大選落幕後，國會呈現三黨不過半的態勢，房地產業界有人預期未來打房政策要在立法院通關，難度恐將提高，而以利空出盡來解讀選後房市；不過市場專家坦承，在近兩年各項重大修法之後，房市將質變量變，2024年將迎來六大挑戰，然而在營建成本居高不下、碳費即將開徵之際，房價將欲小不易。

2024年是全球不少國家的選舉年，台灣總統大選在預期聲中，民進黨繼續執政，但國會席次則出現大洗牌，有些房地產業者認為，這意味著接下來打房政策要在立法院過關，難度可能不若往年，未來打房政策可望不致太過激烈；在連續兩、三年密集打擊短線炒房需求的政策正式實施後，房市已回歸到剛性需求的基本面，尤其在新青安房貸政策於2023年下半年正式上路之後，自住客、置產客可望成為撐盤要角，且買盤結構將更健康、理性。

不過2024年對於房地產業界來說，在政策更迭後，經營環境將面臨空前最大的挑戰，最值得重視的六大議題，包括：一、平均地權條例修正案上路後，「秒殺」案絕跡，房屋銷售期拉長；二、囤房稅2.0三讀通過後的連鎖效應；三、土地融資管制措施引發潛在的爛尾樓危機；四、營建成本飆高，缺工潮無解，逼得建商紛紛展延開工，開發利潤也恐將被高營建成本吃掉；五、推案量大或重劃區帶來的超額供給；六、碳費開徵，「綠色通膨」時代來臨。

儘管未來房市挑戰重重，恐怕會吃掉建商的開發毛利率，但是觀察房價的支撐力道，2024年還是有三大利多，可以期待，一個是新青安房貸政策吸納首購客戶群效應，預期仍將延續，房市剛性需求仍成為撐盤的主力；第二是大通膨時代來臨，營建成本持續站在高點，激勵游資駐足、停泊在不動產市場；第三則是國內外一般預期Fed升息循環已經觸頂，2024年中有機會降息，屆時金融壽險業游資可望重返市場布局，在大通膨時代，房地產仍是資金最佳避風港。不少業者聲稱，在土地及營建成本推動、需求支撐下，2024年房價並沒有下跌的空間。

從內政部2023年第三季住宅價格指數再度創高，2023年全國建物買賣移轉棟數全年開低走高、且有機會重返30萬棟關卡，及2023年底、2024年初以來的預售屋、新成屋及中古屋市場表現，2023年10、11月全台實價登錄揭露資訊連二個月站上萬筆以上等指標來觀察，不論價、量表現，房市儼然脫離最低迷、觀望的谷底階段，後市趨於明朗化，據悉第一季「329黃金檔期」，已有不少建商和代銷摩拳擦掌、躍躍欲試，啟動推案攻勢。

展望全年房市，全國商總主席賴正鎰分析，2024年可望呈現「價穩、量平」格局，並可望朝向五大趨勢發展，包括一、景氣加速升溫，但消費保守的剛性需求為大宗，低總價、小坪數為主流；二、囤房稅2.0催化一波中古屋拋售潮；三、降息來臨，高資產族群游資重返台股、高端產品或商用不動產；四、建商更重視都更合建、危老重建；五、ESG潮流，綠能建築蔚為趨勢。

工商時報2024/2/15