虛坪改革兩方案出爐！林右昌：公設比降至25％～30％

內政部長林右昌29日宣布虛坪改革方案，未來公設比可降低至25％～30％。林右昌說明兩大策略：一、改進停車空間，未來停車空間將重新定義為「專有部分」並有「獨立產權」。第二、改進容積計算，將現行應計容積的「一般電梯」放到免計容積，避免管委會空間浮誇灌水，同時增訂管委會空間以總容積1％為標準，並保障小基地至少20平方公尺的空間需求，不足可補差額，但不得超過100平方公尺。

也就是說，未來社區管委會空間將落在6至30坪，不足最小面積的差額可轉入專有面積設計，透過調派容積，維持總興建面積不變，增加實坪面積、減少虛坪面積，進而降低公設比。

林右昌說明，為了降低不必要的公共設施和解決虛坪灌水問題，經過不同基地面積和基地形狀試算，評估改革後公設比可降低5％至10％；但建案基地面積不同，公設比降低效果會不同，也就是說，未來新建案公設比將可降低至25％～30％

在停車位改革部分，林右昌說，由於現行車位空間不得移轉，開發商將車道以公設方式登記產權，由所有人平均負擔，導致沒買車位的人也得以負擔車道空間，而有買車位的消費者，不僅付了買車位的錢，也仍要負擔車道公設。

未來沒買車位的人，將不用負擔車道面積。林右昌說，將透過修正公寓大廈管理條例推動虛坪改革，停車空間重新定義為「專有部分」並有專有的「有獨立權狀」，可明確區分「停車空間」和「居住公設」，將停車空間負擔合理化。

林右昌說明，即便停車空間有獨立權狀，但法定停車位仍維持限制於社區內所有權人內移轉，不得轉售給社區外的人士，以避免產權混亂及居住安全。

另外，在容積改革部分，將透過修正建築技術管理規則，將「一般電梯」從現行的「應計容積」改為「免計容積」，藉此壓縮原本在免計容積中「管委會空間」的浮濫擴張，並明定以總容積1％為原則，只能設置20平方公尺至100平方公尺（約6.05至30.25坪）的管委會空間，讓公共設施回歸實際合理使用。

林右昌表示，建案的基地大小是容積和建築設計的關鍵，內政部也將增訂管委會空間免計容積的分項標準，引導建商規劃合理適當公設規模，增加實坪面積、減少虛坪面積；同時，改革後也將維持開發商的總興建面積不變，並維持免計容積比例（一支樓梯10％、兩支以上15％）。

工商時報2024/2/29