房地合一自住優惠 三條件

財政部台北國稅局表示，民眾出售適用房地合一稅制的不動產時可把握自住優惠，可享400萬元免稅額，超過免稅額部分還可享10%優惠稅率，但須同時符合三要件才適用，包括戶籍、未出租營業、前六年未曾適用同樣優惠。

為防止短線操作炒房，房地合一稅2.0規定，交易持有二年內轉售稅率45％；二至五年內轉售35％；超過五年以上才能適用20％以下稅率，因此有換屋需求的民眾，可把握自住優惠，不但可享有400萬元免稅額，超過免稅額部分更可以10％稅率計算。

台北國稅局表示，《所得稅法》規定，出售2016年元旦後取得房地，符合三大條件可適用自住優惠，包括第一，納稅人本人或配偶、未成年子女辦理完成戶籍登記，且持有並居住在該房屋連續滿六年；第二，交易前六年內並未出租、供營業或執行業務使用；第三，本人、配偶、未成年子女交易前六年未曾申請適用房地合一自住優惠稅率。

 國稅局提醒，實務上較常出現誤解是戶籍認定，依規定須本人、配偶、未成年子女設戶籍滿六年才行，民眾誤以為只要「直系血親」即可，只讓父母、已成年子女設籍，導致無法適用優惠。

國稅局舉例，王先生2017年2月1日以1,200萬元買入A屋，支付契稅等必要費用20萬元，由王先生及19歲女兒設籍居住，王先生2019年10月1日因故搬至他處並遷出戶籍，僅剩女兒設籍居住，之後在2023年6月15日以1,800萬元出售，出售移轉費用30萬元，土地漲價總數額50萬元。

國稅局解釋，王先生雖持有A屋超過六年，且女兒設籍居住，但他本人未設籍並居住連續滿六年，從2017年2月1日至2019年9月30日計算，僅二年八個月，而女兒為「已成年子女」，也不符合自住房地租稅優惠條件。

國稅局分析，王先生課稅所得以1,800萬元扣除成本1,220萬元，再扣除移轉費用及漲價總數額，得出500萬元，應納稅額則是以500萬元乘上稅率20％，必須繳交100萬元稅款；若是原本適用優惠情況下，則可用500萬元扣除免稅額400萬元，得出100萬元，再乘上稅率10％，則只要繳交10萬元。

經濟日報2024/10/9