都更26年 全台僅618件完工

北市老屋逾7成 陳勝宏：送審長、融資受限、整合困難、通膨等困境

台北市土地稀缺，老舊建物比例更高居六都之首，都市更新推動迫在眉睫。台北市不動產開發公會理事長陳勝宏表示，都更條例上路已經26年，全台目前完工僅618件，相較於老舊建物的數量，更新速度需要再共同努力；而都更推行面臨包含前端整合困難、審議程序多元意見收納、融資受限、信用管制導致都更產品貸款成數不足影響去化等多重挑戰，需尋求解方。

「老屋比例高，台北市承受不起一個大地震！」陳勝宏表示，台北市建築物屋齡達30年以上達75.98％，相當於每100棟建築就有近76棟為不符耐震、消防安全的老舊建築物，高於全國平均值51.09％，位居六都之冠。其中，台北市目前約有68萬棟30年的老屋；不過耐震法規近20年才有較嚴謹規範，屋齡30年以上之老舊建築物恐有耐震強度不足的疑慮，萬一有個大地震，人民的生命財產，將受到嚴重威脅。

都市更新條例於87年11月上路，根據台北市不動產開發公會彙整的官方統計，截至113年11月30日，經過26年時間，卻發現全國各縣市總核定件數僅為1188件，完工數量更只有618件。陳勝宏指出，台北市土地使用飽和，土地愈發稀缺，2023年核定件數僅39件；新北市雖幅員廣大，核定件數也僅28件，顯現都更推動仍然存有困難。

深入探究原因，陳勝宏說明，首先，都更在前期整合風險高，住戶意見分歧往往是最大難關，談整合來到10年的案例也時有所聞；其次，受制於營建通膨壓力，建築成本飆升，壓縮業者利潤空間，且審議過程遇到政策法令突然變更可能讓都更案面臨撤簽或重談條件等危機。再者，第七波信用管制政策打擊房市，貸款成數不足使建商陷入融資困境，資金流斷鏈風險加劇，皆讓都市更新進程舉步維艱。

他說明，儘管都更危老的土建融不在銀行法第72－2條的限制範圍，但是因為此次央行連續2季各升準1碼，相當於在市場上收回近3000億元的資金，金融體系的不動產放款水位更加趨緊，建築融資額度受到壓縮，利率也提高到4％或更高，甚至有貸不到款的情形；若因建築融資困難，造成產業萎縮，市場缺乏推動量能，都更危老恐停滯，將連帶影響許多從事都更危老的中小型建商。

另外，陳勝宏說，同樣受到第七波信用管制，民眾若要購買第2屋都更的房子，也只能貸款到5成，使得建商產品流動受阻，去化面臨挑戰，進一步延宕都市更新的推動速度。

值得一提的是，中央為推升建築物所有權人參與都市更新意願，於今年10月25日三讀通過修正都市更新條例第65條，此修法不僅呼應公會以及許多都更戶的建議，修法過程更取得中央、地方政府還有立法院高度共識。另外，今年11月13日頒布修正條文，也追溯適用已報核的都更案；全國有約27萬戶受惠，可以用「原容積」為基礎來疊加都更容積獎勵，對於加速都更推動，提升居住安全，幫助相當大。

中國時報2024/12/25