房市冷 衝擊建築房貸餘額
4月年增率分別下滑至6.1%、3.3% 房地合一稅制通過前 可能續走緩
行政院版房地合一實價課稅相關法案本周送立法院,但之前的紛紛擾擾,房市已率先反映,代表房市上下游信心的建築貸款餘額與房貸餘額年增率雙雙下滑。央行官員認為,稅制修訂通過前,不確定因素無法消除,下月年增率可能繼續走緩。
中央銀行昨(26)日公布消費者貸款與建築貸款餘額,4月底房貸餘額年增率降至3.36%,連兩個月下滑,創2013年11月底以來一年六個月新低;建築貸款餘額年增率同步走低至6.16%,連四個月下滑,為去年8月底以來的九個月低點。
餘額累計方面,4月底房貸餘額為5.89兆元,較上月增加132億元,續創歷史高位;反觀建築貸款餘額1.64兆元,較上月底微減1.06億元,意味上游建商受房地合一實價課稅影響,借款速度放緩,觀望氣氛更濃烈。
央行官員表示,4月六都移轉棟數與去年同期相較全面下修,加上房貸與建築貸款餘額走緩,代表房市上下游交易的確受到政府政策打擊,但房價具有僵固性,要鬆動並不容易,需要長一點時間調整。
央行官員認為,房地合一稅影響投資客進場的意願,但是自住需求仍支撐市場交易。以4月青年安心成家承作量來看,4月餘額4,178.86億元,較上月增加43億元,顯示自住客購屋動能延續。
央行官員分析,展望目前房市狀況,觀望氣氛可望延續一陣子。主因除了稅制影響,銀行房市風險控管也更謹慎,如特定地區貸款成數上限控管更嚴格,目前除了政府政策專案,一般銀行平均房貸利率已在2%以上,可有效抑止熱錢炒房。無論供給面或需求面,房市熱度都明顯降溫。
銀行放款 審查趨嚴
政府多方打房,房市交易氣氛轉淡,投資人轉向觀望,銀行把關房屋貸款風險更加嚴格,除將平均利率拉高至2%起跳,放款條件審查趨嚴,對借款人收入所得、房屋地點位置審查條件嚴加把關,若財務負擔風險高、房屋地點偏僻,放款成數就會調整。
銀行主管指出,過去高價住宅交易因貸款成數極高,引起社會注目,央行因此釋出一連串房價管控措施,加上金管會要求增提不動產貸款備抵呆帳,以應付房市反轉風險,各家銀行貸款承作態度轉為審慎。
以台銀、土銀、合庫等大型不動產貸款承作銀行而言,經過試算後,房價即使下跌兩成,資本結構仍能應付。
目前豪宅交易冷淡,行庫主管指出,豪宅貸款利率目前約在2.2%到2.4%,與一般自用住宅相去不遠,但若以貸款成數角度來看,平均都在七成以下,成數能到八成的僅限首購族適用。
經濟日報2015/5/27