自用住宅認定 須符四要件

明（2015）年1月1日房地合一課稅制施行後，出售自用住宅的獲利，享有400萬元免稅額優惠，即使獲利超過400萬元時，課徵稅率亦只有單一稅率10%。

對持有自用住宅者而言，房地合一制施行後，不僅享有特殊的「免稅額」優惠，適用稅率亦最低，售屋稅負遠較一般房產最低15%、最高45%為輕。

不過並非所有自用住宅，未來都要按照新制合一課稅。明年房地利得合一課稅時，自用住宅的售屋利得究竟是按新制或舊制課稅，應是出售自用住宅者在售出房產時，需要優先正確判別的事項，如此才能正確辦理申報。

強制按新制繳納售屋利得稅的「自用住宅」，有取得時點的限制，即只有：明年1月1日以後購入，做自用住宅使用的房產；以及2014年1月2日以後取得，且持有未滿二年出售的自住房產。

不在這兩個時點內取得（或出售）的不動產，房產用途即使是自用住宅，按規定，售屋利得需按舊制課徵，維持現狀不必合一課稅，即土地部分只課徵土地增值稅；而房屋利得則需繳納財產交易所得稅。

換言之，只有適用合一課稅新制的自用住宅，在計算房產利得稅（房屋及土地）時，才有400萬元免稅額可運用，分離稅率為10%（免於合併申報）；反之，按舊制分開計稅的房產利得，並無免稅額優惠，房屋部分的利得，需與其他綜合所得合併申報，稅率為5%到45%不等。

其次，適用合一課稅新制的「自用住宅」，必須符合四項要件，且缺一不可。否則，即會被歸為「非自用住宅」，同樣無法享有新制賦予自用住宅各項租稅減免待遇。四大要件包括：

一、個人或其配偶、未成年子女須設有戶籍。二、持有自用住宅期間須實際居住連續滿六年。三、持有期間不能出租或供做營業使用。四、個人、配偶及未成年子女在六年內只能享有一次自用住宅利得的相關課稅優惠。

同時符合四項要件者即屬「自用住宅」，合一課稅新制施行後出售，不論房價高低，扣除取得成本、費用與400萬元免稅額之後，若還有獲利，需在所售房屋完成所有權移轉登記後30天內，按10%的稅率繳納房地合一利得所得稅。

由於房地合一課稅新制採分離課徵，因此這筆售屋利得不必再與其他綜合所得合併，在次年5月的綜合所得結算申報期間辦理申報。

舉例來說，甲在2016年1月1日以1,000萬元買進A房產做自用住宅使用，並在2026年1月2日以2,000萬元出售。甲持有A房產期間符合新制對 自用住宅的各項要件，假設甲的售屋獲利1,000萬元，減除400萬元免稅額與200萬元相關費用後，剩餘400萬元即要按10%稅率，繳納40萬元的售 屋所得稅。(基礎篇四之三)

經濟日報2015/6/10