買田園別墅？ 小心建商陷阱

宜蘭縣政府發現，有不動產業者推出田園別墅預售屋，卻在廣告或示意圖中，將相鄰的農地規畫成花園、景觀池、步道等，但是依照規定，農地要農用，不能變成景觀設施，縣政府提醒消費者小心陷阱，避免發生買賣糾紛。

一般而言，非都市甲種建築用地的旁邊，很有可能就緊接農牧用地。宜蘭縣政府最近獲報，有不動產開發商在壯圍鄉、三星鄉、冬山鄉等地推銷預售屋，地目是「非 都市甲種建築用地」的建築基地，卻將基地相鄰的農牧用地一起納入規畫，變成田園景觀，利用廣告及未來示意圖，吸引消費者選購。

宜蘭縣政府消保官、農業處、建設處、地政處昨天聯合抽查，發現有3家建案確實如此，廣告中將毗連的農牧用地也規畫成社區使用空間，如花園、景觀池、步道、停車空間等。

縣政府表示，農牧用地開闢景觀區，將不符農牧用地使用，會被依違反區域計畫法罰6萬到30萬，業者如果興建設施，消費者買了後遭檢舉，不僅可能挨罰，還要恢復原狀；如果業者不興建設施，就涉及廣告不實，可依違反公平交易法送辦，處以6萬到150萬元。

縣政府還發現，建案業者還在土地預定買賣合約書，以附件方式訂定個別磋商條款，內容是：「同意由賣方取得使用執照，將農牧用地原規畫私設道路及部分空地， 變更使用用途，部份設施施作與建築及農地農用相關法規有所牴觸，日後為建管或農政單位以違規使用拆除或罰款者，賣方不負回復及繳交罰款之義務…」

縣政府說，這顯然是不動產開發商已經知道部分設施會違反建築或農業相關規定，將責任移轉給購屋者，這種約定已經違反其他法律強制或禁止的規定，應為無效。

縣府提醒民眾購買時留存廣告，交屋對照時，應有廣告的田園造景，應請不動產開發商提供合法使用證明，簽約時更要注意是否將違規使用責任轉嫁買方，避免日後爭議。

聯合報2015.6.25