預售屋權利移轉 要稅

財政部規定，營利事業購買預售屋，如在房地產權過戶前將購屋權利義務轉讓給他人，其交易性質核屬出售「預售屋房地登記權利」，房、地合併獲利需全數課徵所得稅，土地部分不得享有免稅；且出售預售屋權利的企業，應按轉讓價格「全額」開立應稅發票給買方。

財政部指出，明（2016）年1月1日起正式施行的房地合一實價課稅制，不包括預售屋在未完成過戶登記前的權利移轉，凡屬這類移轉交易，房地合併出售的獲利雖不適用房地合一制，但因屬權利轉讓，房地合一施行後，交易獲利亦應全數合併營利所得繳納所得稅。

財政部強調，這項預售屋權利移轉的課稅方式，不受房地合一制施行影響出現改變，營利事業向建設公司購買預售屋，如在尚未繳清價款亦未取得預售屋產權前，將 其購屋權利義務讓與第三人承受，應由讓與購買預售屋權利義務的營業人，依房屋及土地的讓與價格，全額開立應稅發票給買受人。

財政部舉例，甲公司在2014年底以5,000萬元購買預售屋（含房屋及土地）一戶，在房地產權過戶前，2015年5月中旬轉讓給乙，甲公司出售預售屋的轉讓價格，分別約定房屋價款為2,000萬元、土地價款則為4,500萬元。

由於甲公司誤認總價中屬於出售「預售土地登記權利」部分的4,500萬元，為免徵營業稅的出售土地交易，因此將應稅統一發票開立為免稅統一發票，並將應稅 銷售額申報為免稅銷售額，依法甲公司需被核定補徵營業稅額225萬元（4,500萬元x5%），並再按加值型及非加值型營業稅法第51條第1項第7款，裁 處一倍罰鍰。

財政部指出，甲公司是在未取得預售屋產權前即行出售，就其性質而言，甲公司購買預售屋後，只要是未過戶前，均非房地所有權人，僅對出售預售屋的建設公司取 得房地移轉請求權。因此，這筆交易屬於出售「預售房地登記權利」，與取得房地產產權後再出售時的不動產交易利得不同，其獲利應全數申報並繳納所得稅。

經濟日報2015/7/13